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24 septembre 2015 4 24 /09 /septembre /2015 17:40
Succession des dispositifs d'incitation et évolution des ventes à investisseurs de 2010 à mi-2015

Succession des dispositifs d'incitation et évolution des ventes à investisseurs de 2010 à mi-2015

I. CONTEXTE

Un an après l'entrée en vigueur du dispositif Pinel, le présent article actualise les informations de l'article de mars 2013, en lien, sur les incitations à l’investissement locatif de logements « intermédiaires », destinés à foyers qui n’ont pas accès au logement social.

Le dispositif Pinel a été conçu comme une adaptation plus attractive de son prédécesseur, le Duflot, de janvier 2013, qui avait échoué à relancer les ventes de logements pour location.

Les deux dispositifs ont en commun de ne s’appliquer que dans des zones où l’offre est insuffisante, à des logements économes en énergie, de loyers inférieurs à ceux du marché, avec un coût fiscal cceptable pour l’Etat ... a contrario du précédent, le Scellier, crée en 2009 pour amortir la crise des sub-primes, devenu insoutenable : il avait du être étouffé par « rabotages » de ses avantages car son coût fiscal sera de l’ordre de 11 milliards d’Euros pour les 239000 logements construits en 4 ans, dont (un tiers dans des zones inutiles (à comparer par exemple au versement par l’Etat en 2010 de 1,45 milliard d’euros pour contribuer au financement de 147 000 logements sociaux).

Le rabotage des avantages du Scellier l'avait fait passer de 72000 logements en 2010, son année record, à 32700 en 2012, le Duflot prenant le relais en janvier 2013 avec pour objectif (malgré un réduction des communes éligibles) une remontée à 40000, ce qui ne s'est pas produit car il y a eu poursuite de la baisse, de quelques %.

Ce ne peut être seulement attribué aux conditions du dispositif car interviennent naturellement le contexte économique, la perception des perspectives, les inquiétudes / attentismes lors des changements ...


Il en est de même de l'embellie qui suit le remplacement par le Pinel à partir de septembre 2014 Pinel, qui se traduit par une augmentation des ventes pour louer d'environ 50% entre l'indication du premier semestre 2015 et l'année 2014.

Les facteurs favorables expliquant cette évolution ressortent de la conférence de presse de la Fédération des Promoteurs Immobiliers d'août 2015, en lien : à côté de la plus grande souplesse du dispositif Pinel par rapport au Duflot (cf § suivant) sont soulignés, la stabilité des prix d’acquisition avec des taux d'emprunts faibles ... et le fait que les investisseurs sont rassurés par l’application restreinte de l’encadrement des loyers, mesure phare et « chiffon rouge » de la loi Alur (elle l’autorise pour les 28 villes appliquant une taxe sur les logements vacants mais ne concerne en fait que Paris, depuis août 2015, et quelques villes très volontaristes à ce sujet : Lille pour début 2016 et Grenoble pour fin 2016 ... dans un contexte de recours d’organisations de propriétaires et professionnels contre cette mesure et de contestation et refus d’alimenter en données des observatoires des loyers ...).

Par ailleurs est souvent mentionné comme positif le fait que le dispositif ne s’appelle plus Duflot, nom qui cristallise des mécontentements de professionnels et investisseurs sur des dispositions de la loi Alur.

II. LE DISPOSITIF PINEL (cf texte de la loi, en lien)

1. Bases :

  • Mêmes fondamentaux que le dispositif Duflot : réduction de l’impôt sur le revenu d’un pourcentage de l’investissement (plafonné à un total de 300000 E/an et à 5500 E/m2) si l’engagement de 9 ans de location nue comme habitation principale, située dans une zone classifiée pour son déficit d’offres.
  • Avec actualisation de certains paramètres, en particulier la montée de classement de zone de B1 à A pour Marseille, Lyon, Lille et Montpellier, ce qui y augmente les seuils de prix de location et de revenu maximum des locataires.


(A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne, A : partie agglomérée de l’Île-de-France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise, et des villes ajoutées Marseille, Lyon, Lille, Montpellier : B1 : comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes : Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent, B2 : autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1, C : reste du territoire, est non éligible, sauf rares ).

Il ressort des analyses que les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont réalistes et ne constituent pas un obstacle, surtout depuis cette évolution du zonage.

Le détail de la répartition des communes entre ces zones est en lien

  • Avec la possibilité de louer à des ascendants et descendants non rattachés au foyer fiscal, ce que ne permettait pas le Duflot
  • Et avec une réduction de contrainte sur la durée d’engagement de location qui était nécessairement de 9 ans devient 6, 9 ou 12 ans associée à des taux de réduction d’impôt respectifs de 12% pour 6 ans, 18% pour 12 ans, inchangé par rapport au Duflot, ou 21% pour 12 ans (soit respectivement pour le maximum de 300000 E investis, une réduction totale d’impôt de 36000, 54000 ou 63000) : la réduction est de 2% / an les 6 premières années et ensuite 1% / an s'il est décidé un prolongement de une ou deux tranches de une ou deux tranches de 3 années supplémentaires (les taux sont supérieurs dans les DOM TOM : 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans, 32 % pour 12 ans, des plafonds spécifiques de loyers et ressources pouvant y être fixés).

2. Précisions : cf texte en lien

Elles concernent en particulier :

  • La composition de l'investissement : 1 ou 2 logements et/ou de titres de SCPI investissant au moins 95% dans des logements éligibles et loués dans les conditions requises
  • Ce que recouvre « logements neufs » : nouvellement construits, réhabilités, déjà construits ou en état futur d’achèvement
  • Les délais à respecter
  • L’exigence de performance énergétique : réglementation RT 2012 pour les nouvelles constructions ou pour les rénovations le niveau du label « haute performance énergétique - HPE rénovation » ou « bâtiment basse consommation énergétique BBC rénovation 2009 » S’ajoute, au titre des 50 mesures de simplification pourla construction de logements de juin 2014 (cf lien) la possibilité de performances supérieures (qui apportent un bonus de constructibilité)
  • Un maximum de 80% de logements utilisant la réduction d'impôt dans les immeubles à partir de 5 logements, pour y assurer une part de proprétaires occupants.
  • La prise en compte du plafonnent au titre des niches fiscales (10000 E / an maximum) de la réduction d’impôt et l'impossibilité de report sur une autre année si la déduction excède l'impôt sur le revenu de l'année (cf en lien le texte des services fiscaux)

III. COMMENTAIRES CONVERGENTS SUR LE DISPOSITIF PINEL

1. Sur la validité d'une opération

Il faut considérer en particulier, outre l'évolution locale, démographique et économique :

  • Le risque de reventes massives simultanées dans les zones de regroupement de forts achats pour location (risque plus faible que lorsque la durée du dispositif était uniquement de 9 ans)
  • La sécurité apportées sur la (valeur de ) revente par les avantages spécifiques du logement : surface bien adaptée au marché, environnement correspondant à ce qui est recherché : calme ..., les proximités : centre, commerces écoles, parcs, transports en commun ...
  • Les conditions de rentabilité, au delà de la réduction d’impôt, tenant compte du prix d’achat par rapport au marché local, de la valeur prévisible de revente (compte tenu du marché local neuf / ancien (ce que sera devenu le bien) ainsi que des coûts associés et de l'évaluation d’un loyer réaliste et prise en compte de toutes les charges, intérêts, assurances (dont le cas échéant la garantie locative)
  • Une bonne couverture des aléas de la construction outre le choix de l’opérateur du projet : sélection d’opérations libres de tous recours ou conditions suspensives en cas de recours, assurances sur la réalisation (garantie intrinsèque d’achèvement à hauteur des avances collectées, ou mieux garantie extrinsèque, par une banque ou assurance, de l’achèvement des travaux en cas de faillite).

2. Sur l’adéquation à la situation personnelle, selon l'objectif de conservation ou de revente

La forte augmentation de l’imposition sur le revenu qui est intervenue peut accentuer l'intérêt pour une réduction d’impôt par l’investissement pour louer.

Le risque est de ne pas considérer suffisamment, outre les éléments qui précèdent sur la validité de l’opération elle-même, l'impact lié à la situation de l'investisseur pour louer.

A considérer en particulier le supplément d'imposition foncière, et du revenu au fil de la baisse de montants d'intérêts d'emprunts déductibles.

3. En conclusion :

Il ressort systématiquement que la réduction d’impôt apportée par l'investissement pour louer doit être considérée, ce qui est son rôle, comme une simple incitation à la décision ... mais que celle-ci n'a de sens que si sont réunies les conditions, multiples, d'une évolution (très) positive de la valeur du bien.

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