Projet de loi ELAN sur le logement / Ateliers 2 - 3 - 4 et 5 de la Conférence de consensus : Accélération de la construction et simplification des normes, Enjeux et évolutions du secteur social et du secteur privé, La revitalisation des centres-villes des villes moyennes et les enjeux attachés à la cohésion des territoires

1. INTRODUCTION

Les ateliers de la conférence de consensus interviennent dans la perspective du projet de Loi Elan que le gouvernement soumettra au vote en mars 

Ils sont destinés à des échanges et mises en commun entre acteurs du logement sur 5 thèmes, afin de communiquer des observations et demandes à partir du texte de l’Avant-projet de Loi.
 

• Le texte de l’Avant-projet de Loi et des précisions sur ce qui a précédé (annonces ministérielles et réactions « à chaud » des acteurs) figurent dans l’article en lien

Un premier atelier de  la conférence de consensus a eu lieu le 20 décembre 2017,  sur « Le rôle et la place des collectivités territoriales dans la politique du logement » , sujet essentiel du débat en  raison de la volonté de l’Etat de dépenser moins dans le secteur mais d’y intervenir  d'avantage pour que soient produits plus de logements avec une meilleure réponse aux besoins sociaux : voir article complémentaire, sur l'atelier 1, en lien

Le présent article porte sur ce  qui est ressorti "au fil de l'eau" des 4 ateliers suivants, dont les thèmes figurent dans le titre. 

Un article complémentaire  apporte une synthèse de la production des ateliers, en particulier du point de vue de l'Etat, précisant les  consensus sur des ajustements du projet de Loi en instance et les points qui restent à trancher par ses porteurs : cf article complémentaire en lien  

 

II. PRESENTATION, SUR LE SITE DE SENAT, D’INFORMATIONS ASSOCIEES AUX ATELIERS 2, 3 , 4 ET 5

• Sur l’atelier 2, du 10/01 : « L’accélération de la construction de logements et les enjeux liés à la simplification des normes de construction et d’urbanisme » : voir le document en lien
• Sur l’atelier 3, du 11/01 : « Les enjeux et évolutions du secteur social » : voir le document en lien
• Sur l’atelier 4, du 18/01 : « Les enjeux du secteur privé » : voir le document en lien
   
• Sur l’atelier 5, du 25/01 : « La revitalisation des centres-villes moyennes et les enjeux attachés à la cohésion des territoires enjeux » : voir le document en lien

III.  CE QUI RESSORT DES ATELIERS 2, 3 ET 4 

Comme cela s’annonçait dès le premier atelier (cf article) :
 

1. Sur la méthode : les limites du dispositif "Conférence de Consensus" liées à sa durée très contrainte et au nombre considérable des sujets et acteurs impactés par le projet de Loi

Extrait d’article de synthèse d’étape de Maire Info  (organe de l »association des Maires de France / AMF) du 16/01, en lien :  

« successions de monologues d’environ deux minutes » « Le rythme annoncé est d’une heure par thème mais on n’y arrive pas… »

Extrait d’article de synthèse d’étape de l’Assemblée des Communautés de France (AdCF) du 19/01, en lien :  

« Quatre premières séances de concertation ont déjà eu lieu à la date du 18 janvier. De très nombreux sujets ont été abordés, ce qui en rend impossible une synthèse exhaustive »
 

2. Sur le contenu : quelques sujets stratégiques liés à l’évolution des pouvoirs, au coeur de la question du consensus ou de la contrainte  (cf les 2 articles ci-avant)
    

• Leadership revendiqué par les Communautés :
  
  « l’AdCF met en avant le rôle des intercommunalités chefs de file des politiques locales de l’habitat et préconise l’élaboration de contrats territoriaux du logement entre l’Etat et les communautés et métropoles volontaires. Ces contrats, qui prendraient appui sur les PLH et la délégation des aides à la pierre en secteur urbain, auraient vocation à regrouper l’ensemble des dispositifs contractuels. Ils définiraient pour chaque territoire des objectifs qualitatifs et quantitatifs en matière d’habitat, les modalités de financement et de production du logement et des outils associés et sa répartition territoriale, mais également les modalités de coopération entre les acteurs, et notamment les organismes de logement social. »
  
  « les élus de l’AdCF souhaitent une présence forte des collectivités « autorités organisatrices locales » au sein des conseils d’administration des groupements à venir. La responsabilité pleine et entière des intercommunalités en matière d’habitat nécessite que la capacité de décision au sein des organismes HLM reste très articulée avec les territoires. »
   
• La résistance des Maires à leur mise sous la tutelle des Communautés :
  
  AMF :  « la place et l’action déterminante de la commune dans les grandes opérations d’urbanisme (GOU) déclarées sur la base de projets partenariaux d’aménagement (PPA) et, en conséquence, l'opposition des maires à tout transfert automatique de la compétence en matière de délivrance des autorisations de construire au président de l’EPCI. ».
   
• Demande de forte territorialisation des politiques du logement :  
  
  Outre le sujet de la pression au regroupement des organismes HLM distendant le lien au territoire.
  
  AdCF : «La forte diversité des marchés locaux de l’habitat appelle à une meilleure intégration des réalités territoriales tandis que l’implication reconnue des collectivités dans le domaine milite en faveur d’une décentralisation plus aboutie. La contribution de l’AdCF comporte plusieurs dispositions allant dans ce sens, la contractualisation proposée devant permettre d’aller beaucoup, plus loin dans l’adaptation des dispositifs nationaux (zonages, aides fiscales...).»
  
  AMF : « les problématiques abordées dans l’avantprojet de loi ne concernent que les zones tendues ». « Seulement les zones détendues représentent les deux tiers du territoire. Il faut reconnecter le projet à la réalité des territoires 
  
  AMF : « Un point, toutefois semble déjà faire l’unanimité et a été « repris en boucle » : la prise en compte des particularismes. Sur la question des territoires, il faut que l’on ait des réponses plurielles face à des situations différentes sur le terrain »,

IV.  CE QUI RESSORT DE  L'ATELIER 5 : 

Les discussions sur la revitalisation des centre-villes des villes moyennes ont porté sur 4 thèmes :
1. faciliter l’acte de construire en centre-ville ;
 2. rénover le mode de régulation des implantations commerciales ;
3. réduire le coût d’implantation et de fonctionnement des entreprises, en particulier des commerces, en centre-ville ;
4. moyens et financements à mobiliser.

Les dispositions correspondantes du projet de Loi (voir en lien analyse INC article 46) et le Plan d’action « Cœur de Ville » (voir en lien) font largement consensus, du fait de la démarche intégratrice adoptée tant sur les domaines d’action que sur les acteurs, des moyens financiers mobilisés par l’Etat,  et de la simplification recherchée pour la mise en œuvre (dont le dispositif des Opération de Revitalisation de Territoire pour accélérer les projets et simplifier les démarches) .

Les changements que porte le projet de Loi sur les commerces, essentiels pour la vie des centres, sont particulièrement débattus (et ne font pas tous consensus) du fait que ceux des villes moyennes ont été battus en brèche par le flot des implantations en périphérie, étant clairement reconnu que les commissions départementales d’aménagement  commercial (CDAC) dysfonctionnent : passoires (les élus étant directement impliqués : cf article antérieur en lien).

Comments

[Debouverie]

Projet de loi ELAN : les volets fonciers et institutionnels sont insuffisants
Le projet de loi « logement » (ELAN) paraît d’ores et déjà insuffisant pour créer ce que le Président a appelé de ses vœux : un « choc de l’offre ». Le logement est avant tout un jeu d’acteurs que l’on ne mobilise pas sans réformes tangibles. Un choc de l’offre supposerait un véritable encouragement à tous les niveaux des différentes filières du logement, notamment en s’attaquant à la libération de foncier gelé et en débloquant tous les freins institutionnels.
La question foncière est essentielle. On ne peut pas compter seulement sur la mobilisation du foncier public (État, SNCF, etc.), tentée depuis 2013 avec un résultat décevant. Il faut aussi se donner les moyens d’une politique foncière active sur les terrains privés, ce que ne fait pas le projet de Loi. Un changement complet de mentalité par rapport à l’attentisme de nombreux territoires. Parmi les nombreuses mesures qu’il faudrait prendre, citons en quelques-unes.
La montée en puissance des Établissements Publics Fonciers (EPF) est nécessaire, ils devraient viser la maîtrise de 50% du foncier nécessaire pour le logement neuf dans les agglomérations tendues. Pour cela, ils doivent se restructurer à l’échelle des grandes aires urbaines ou des départements, sauf en Ile de France. Ils devraient disposer partout de la Taxe Spéciale d’Équipement et de crédits spécifiques plus abondants pour la reconversion des friches.
Les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) et les Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUI) devraient comporter de vrais Plans Locaux d’Action Foncière (PLAF), ce n’est pas le cas aujourd’hui. Il faut les rendre d’application obligatoire sous peine de sanctions financières. L’adoption de ces PLAF par les assemblées communautaires devrait valoir déclaration d’utilité publique pour accélérer les négociations avec les propriétaires privés. Les collectivités et les EPF devraient être incités à abandonner leur répugnance à utiliser la préemption et les différentes formules de bail emphytéotique. A long terme, il s’agit des plus sûrs moyens pour calmer les prix fonciers et retrouver une certaine fluidité du marché.
Le déblocage institutionnel reste incontournable, et le projet de Loi paraît bien faible sur ce point. Certes, quelques mesures vont dans le bons sens, comme la Grande Opération d’Urbanisme (GOU) ou la compétence « habitat indigne » au niveau intercommunal. Mais le code de l’urbanisme a doublé de volume en 12 ans. Une telle inflation est-elle raisonnable ? Ne doit-on pas simplifier drastiquement les processus au lieu de rajouter sans cesse des couches réglementaires ? Par exemple, pourquoi la demande de permis de construire déposée par un organisme HLM ou par un opérateur après visa d’un aménageur public ne vaudrait pas autorisation, sous réserve du droit de recours et du droit de retrait ? On gagnerait ainsi plusieurs mois d’un coup sans risque notable.
Par ailleurs, on continue de faire mine d’ignorer que l’enchevêtrement des compétences des collectivités est un casse-tête gravement improductif. La complexité du montage de chaque opération d’aménagement ou de renouvellement urbain en apporte la preuve absurde. Il ne semble pas y avoir de solution sans opter délibérément pour davantage de décentralisation, de subsidiarité et de droit souple. L’État doit certes conserver son rôle stratégique au nom de la solidarité entre territoires et vis-à-vis des plus démunis, et il doit continuer à fixer le cadre réglementaire principal. Mais au-delà, il devrait limiter son rôle aux fonctions de régulation et de contrôle. Pourquoi ne pas responsabiliser davantage les intercommunalités, plutôt que les communes, en leur déléguant les budgets et en leur donnant la possibilité d’adapter localement les règlements ? Existe-t-il d’ailleurs une autre voie de réforme pour avoir enfin une politique du logement digne de ce nom ?
Jacques Debouverie, urbaniste, auteur de « L’altercité – Rendre désirable la ville durable » (Éditions Charles Léopold Mayer – 2017) et de « Copartager la ville – Foncier, logement, activité : quelles stratégies ? » (Édition FutUrbain – 2017).

[JGA / CREO]

Il ressort néanmoins que beaucoup d'orientations que vous souhaitez soient en phase celles prises dans l'avant-projet de Loi. Cette dernière ira-t-elle assez loin, de votre point de vue, après les derniers ajustements et arbitrages ... restera à apprécier, en avril