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27 mars 2013 3 27 /03 /mars /2013 10:29

                                                          Redresser-la-construction-de-logements.JPG

 

  1. INTRODUCTION / CONTEXTE

Le 21 mars ont été annoncées des mesures, en lien,  destinées à relancer la construction face aux besoins de logements et à la crise d’un secteur qui représente 6,3% du PIB et 7,5% des salariés du secteur marchand, ce qui conduit à  clarifier la situation actuelle.

 

Le présent article regroupe des informations sur l’évolution de ce secteur, avec des observations sur les données et des analyses d'experts permettant une mise en perspective des mesures prises .

 

Les informations sont regroupées comme suit dans l'article :

 

                       II.            Eléments globaux sur la construction de logements : cette partie agrège deux situations très différentes précisées dans les § suivants 

 

                     III.            Précisions sur le Secteur social : construction par les organismes sociaux (qui logent 16 à 17% des ménages), dont  l’évolution est conduite par les pouvoirs publics en fonction des possibilités et priorités budgétaires
   

                   IV.        Précisions sur le Secteur privé : construction pour des propriétaires occupants ou la mise en location par des bailleurs privés (respectivement 57% et 21%), dont l’évolution est constatée, car elle dépend à la fois du contexte économique et de l’effet  d’incitations, d’où des écarts qui peuvent être importants avec ce qui est anticipé/annoncé.  
(le solde est constitué par les locations en meublés, le locatif public, le logement gratuit ...)

 

La situation sur le marché du logement neuf, où l’offre est très supérieure aux achats mais ne peut s’ajuster qu’avec retard, est mieux décrite par le nombre de ventes, qui réagit sur les lancements en instance donc avec décalage sur les réalisations annuelles.

 

Les trois  éléments ci-après fournissent un contexte pour la suite de l’article :

 

1.     Indicateur de l’INSEE sur le climat  au sein des entreprises du bâtiment, conf lien, actuellement au même niveau qu’après le choc de la crise des sub-primes

      INSEE-indicateur-climat-des-affaires-batiment.JPG

2.     Répartition de l’occupation du parc des logements :
evolution-residences-principales-selon-leur-occupation.JPG

3.     Evolution du parc des HLM : qui depuis 35 ans loge 15% des ménages alors que selon les critères de ressource 33% pourraient actuellement y prétendre
Evolution-nombre-HLM-et-de-leur-proportion-dans-le-parc-des.JPG
26% des HLM sont en Zones Urbaine Sensible (ZUS)


II.           ELEMENTS GLOBAUX SUR LA CONSTRUCTION,

conf lien

 

                             courbe-de-la-construction-2003-2012.JPG 

              conf lien

 

                            Courbes-commercilaisation-des-logements-neufs.JPG

 

Pour 2012, conf lien :   340 000  mises en chantiers (dont 98 000 sociaux Hlm et SEM), contre 430 000 en 2011, soit une baisse sur l’année de - 20,9%, qui s'est accélérée au fil des mois : - 12% de mai à juillet (115 732)  puis un plongeon de - 23,8 % entre septembre et novembre (79 242).

 

(Actualisation : - 22% de mises en chantier pour la période décembre à février par rapport la même période il y a un an)


Pour 2013 la Fédération du Bâtiment, conf lien, prévoit 315 000 mises en chantier, soit une nouvelle baisse de -7.5 % (dont 95 000 sociaux Hlm et SEM).
   

 Les documents en lien mettent en évidence les conséquences pour l'emploi et les mesures prises (voir III et IV ci-après ) en découlent :
engagement en 2013 du passage de 100000 à 150 000 de la construction annuelle de logements sociaux et de la création d’un parc locatif intermédiaire avec en premier lieu un programme de 10 000 logements par la SNI.  

Pour situer les ordres de grandeur des montants mentionnés ci-après il faut retenir que le montant en faveur du logement, mesuré par les avantages conférés par les pouvoirs publics aux producteurs et aux consommateurs de service de logement, s’élevait à 44,9 milliards d’euros en 2011

III.              LA CONSTRUCTION PAR LES ORGANISMES SOCIAUX, conf document en lien


Concerne les organismes HLM, parc de 4,18 millions de logements  et des organismes publics/parapublics : Sociétés d’Economie Mixte (SEM) / Etablissements Publics Locaux (EPL), parc de 0,88 millions de logements

                               Evolution-part-logements-sociaux-dans-les-mises-en-chantier.JPG

En 2011 les organismes HLM ont :

ü  Mis en service ou acquis 87 000 logements neufs soit une croissance nette du parc de 60 000 du fait que 19 000 logements ont été démolis et 8 000 vendus (9 700 nouveaux logements-foyers s’y ajoutent)

ü  Mis en chantier 73 000 logements neufs


En 2012 la construction  de logements sociaux a été de 98 000
(HLM + SEM)

Pour 2013, l’objectif est des passer à 150000 ( point 10) (120 000 pour les HLM + 30 000 pour les SEM),
avec un dispositif financier associé (point 11) fixant des aides d’un  montant de 1,5 Md€, soit 950 M€ d’équivalent-subvention correspondant à « un quasi doublement par rapport à 2012 » (nul doute que ces  équivalents-subventions feront prochainement l’objet de commentaires),
et, au point 9, une baisse de TVA de 7 à 5% (lors qu’elle devait passer à 10%), ce qui en soi finance 22 500 logements supplémentaires à budget égal des organismes sociaux.

IV.             LA CONSTRUCTION DANS LE SECTEUR PRIVE

1.     Les logements en immeubles ou lotissements des promoteurs privés,  en lien :

·                          Ventes : 74 000 en 2012 contre 103 000 en 2011 (- 28%) après baisse de 11% entre 2011 et 2012 (115.000 ventes) :

ü  effondrement des ventes aux investisseurs individuels (-42% entre 2012 et 2011), qui constituaient les années précédentes les ¾ du marché (ce qui en soi est problématique), du fait de la forte réduction de l’avantage fiscal accordé en 2012 à l’investissement locatif.

ü  l’accession ne baisse que de -6%, le niveau étant déjà très faible avant du fait d'une combinaison de facteurs négatifs : inquiétude des ménages, prix élevés dus à la dérive des charges foncières (sous-tend les points 12 et 13) et l’accumulation des normes (point 14), difficultés de financement, conf lien, du fait des conditions d'accès au crédit , qui réduit l'impact des faibles taux, et des limites des aides (dont l'inefficacité du Prêt à Taux Zéro / PTZ+, qui n'intéresse que les plus modestes, peu en mesure d'emprunter)

·     Lancements : -17,5% sur l’année 2012, dont -30% de mises en chantier au 4ème trimestre

·     Prix :  + 0.9% par rapport à 2011 (+5,5% sur 2 ans)

 

Courbes-commercialisation-des-appartements-neufs.JPG 

 

2.     Maisons individuelles, en lien  :

 

·    Ventes 2012 : 126 000 contre 148 000 en 2011 (-16%), après baisse de 11% entre 2011 et 2010 (160000 ventes)

 

·     Prévision pour  2013 : 95 000 (– 25%), la baisse s’étant accélérée au cours de 2012 pour aboutir à - 26% entre mois de décembre et commencer 2013 avec  - 38%  par rapport à janvier 2012.

 

Ce marché est caractérisé par 50% d’accession, avec une très forte baisse de la primo accession : 30% entre 2010 et 2012 et 32% en 2012

 

Ventes mensuelles de maisons 2006/2012 


evolution-ventes-de-maisons.JPG

 

3.     Analyses figurant dans les articles en lien :


Le marché a été dopé par le dispositif Scellier mais est devenu hors de portée d’une grande majorité de primo-accédants potentiels.

 

·     La chute du segment des primo-accédants : Du fait de l’évolution des données pour la décision, conf lien : d’une part des coûts du foncier et de la construction  et d’autre part des revenus, un logement couvert « identique » qui aurait été couvert par un emprunt sur 15 ans en 2000 nécessiterait un emprunt sur 32 ans en 2012, conf lien ou la division par 2 de la surface achetée, conf lien. Le dispositif Prêt à Taux Zéro, qui intéresse les ménages les plus modestes est indiqué comme sans impact notable.

 

 

  evolution-prix-immobilier-reveu-des-menages.JPG

 

·     La fin du « dopage » du marché par le dispositif Scellier

L’article en lien, met en évidence qu’en toute hypothèse latransformation du dispositif « Scellier », qui a représenté plus des 2/3 des ventes annuelles, donc contribué à amortir l’impact de la crise post sub-primes, dont les avantages ont été réduits d’année en année, était programmée du fait de son coût fiscal.

 

En effet une génération annuelle de construction de 75 000 logements Scellier coûtera finalement de l’ordre de 4 milliards d’euros alors que, par comparaison, la subvention de l’Etat en faveur des organismes de logement social s’est élevée à 1,45 milliard d’euros en 2010, contribuant au financement de 147 000 logements

 

De plus les propriétaires-bailleurs ont bénéficié indirectement des politiques d’allocation logement en faveur des locataires puisque l’on estime que 50 à 80 % du montant des allocations versées aux locataires ont en fait été répercutés dans les loyers.

 

 

 

L’article en lien montre que son remplacement par le dispositif Duflot est le moyen de le supprimer de fait, car il ressort comme non attractif "du fait qu'il comporte des contraintes accrues sur les loyers et qu’il ne permet pas leur remise au niveau du marché en fin de période de convention".

 

4.    Que faire face à la plongée de la construction privée, pour éviter un effondrement de la construction :

 

Une relance rapide dans le secteur privé ne pourrait provenir que d’incitations puissantes très coûteuses, pas nécessairement optimales quant aux volumes/besoins à satisfaire, par rapport au coût

 

Il ressort que la priorité est à l’accélération de la construction de logements sociaux, entérinée par l’objectif de passage de 100000 à 150000 du rythme annuel à la fin du premier semestre .

 

 

 

Pour la relance rapide s’ajoute l’engagement en 2013 par la SNI d’un programme de 10000 logements à loyers intermédiaires (entre ceux des logements sociaux et du marché privé) pour engager la constitution d’« parc locatif intermédiaire » aidé (point 8), qui devrait constituer un moteur important pour le marché dans les prochaines années compte tenu des besoins dans ce segment.

 

 

 

Reste à résoudre la question fondamentale des aides à la personne/conditions permettant le retour des primo-accédants à revenus moyens sur le marché, car la situation actuelle apparaît socialement malsaine et contre-productive pour la construction; les dérives anglo-saxonnes des subprime, qui n'ont pas eu lieu en France, ne devant pas justifier un excès dans l'autre sens.   

 

 

 

 

 

 

   

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