I.          Contexte

La réunion porte sur une présentation synthétique, avec échanges, du projet de zonage + règlement du PLU, et son application dans le secteur Nord Est Ouest.

Il a été établi sur la base du PADD, qui a fait l’objet de réunions en juin (conf article en lien) et a été approuvé en Conseil Municipal le 12/07/2012.

Le document complet, PADD + zonage + règlements de zones + annexes… constituant le PLU sera consultable à partir de (fin ?) janvier, après approbation en Conseil Municipal, pour observations avant début d’Enquête Publique, prévue avant l’été.

     II.          Orientations / observations :

Le PLU se présente globalement comme un prolongement du POS antérieur, avec des objectifs plus explicites et des dispositions ajustées sur le zonage, la densité, le végétal et le développement des zones destinées aux activités économiques (voir § III ci-après) : la limite du PLU présenté est qu’il ne précise rien sur l’évolution en matière d’équipements publics, en particulier le sujet des voies/déplacements n’y est pas abordé, alors que c’est une préoccupation en lien direct avec la densification.

Des réservations pour des voies pourraient être intégrées dans le PLU communal (comme par exemple dans celui de Tours, conf lien) dans l’attente du SCoT/PDU d’AgglO; à défaut il est urgent que soit faite la mise à jour de ces documents, qui devra prendre en compte des Lois Grenelle ("Grenellisation"),  

Les ZACs figurent sous forme de réservations d’espaces, les clauses applicables étant celles de leur zone sauf s’il y a déclaration d’utilité publique : report du dialogue sur les choix aux concertations et enquêtes publiques zac par zac

Les grandes ZACs, telles pour la zone en objet, les Groues ou Dessault, modifieront très fortement la densité urbaine dans leur (large) secteur : habitations, bureaux...et flux associés.

Il n’a été ni confirmé ni infirmé qu’une Evaluation Environnementale du PLU sera faite au titre de l’application aux douments d’urbanisme de cette disposition, initialement destinée aux projets : 
la règlementation l’a rendue obligatoire à partir de 2013 pour un tel PLU, mais du fait de l'avancement de celui d'Orléans elle ne lui est pas imposée. Néamoins il a été évoqué de manière informelle l’éventualité qu’elle soit néanmoins réalisée. 
  

    III.          Points essentiels / observations :


Avertissement : les éléments chiffrés figurant ci-après sont signalés comme encore en cours d'étude et sont donc susceptibles d'évoluer. Le document de référence sera celui approuvé en Conseil Municipal (prévu en janvier).

1.     Les Cos sont augmentés comme suit (la construction en zone centrale UA et UBa étant définies par la volumétrie) : construction en Zone UBb : 2 au lieu de 1,5 ; UC : 1 au lieu de 0.7 à 1 ; UDa : 0.6 au lieu de 0.5 ; UDb : 0.4 au lieu de 0.3
(le règlement de protection du patrimoine prévaut dans le périmètre qu’il définit)

2.     Les hauteurs maximum sont redéfinies : actualisation du « plan velum » avec une réduction des clauses permettant des dépassements: une grande clarté s’impose du fait d’une clause du POS actuel autorise + 6m pour « toitures d’expression contemporaine, toitures végétalisées, constructions en attique au dernier niveau » qui permet des dépassements à tire larigot.

3.     Fort développement des zones (US) dédiées aux activités économiques excluant l’industrie (et l’habitat), soit en particulier, pour le secteur : à la tête nord du pont de l’Europe, le long des mails, av de Paris / RD 2020 (gare-Libération), av Jean Zay/ Droits de l’Homme : à préciser
 

4.     Les zones d’habitations sont ajustées, ainsi que la Zone de Protection du Patrimoine, qui est étendue dans les quartiers Vauquois et Dunois : à préciser

5.     La surface à réserver « végétale » dans un projet (conf POS), avec un arbre par 150 ou 200 m2 … peut être satisfaite en y intégrant des remplacements par de la végétalisation en toiture, avec une surface à multiplier par 5 (5m2 de substrat à faible épaisseur avec plantules équivaut à 1m2 en pleine terre) ou en terrasse, où une surface plantée de 1,25 m2 équivaut à 1m2 en pleine terre (approche « coefficient de biotope ») : précisions à voir, dont par rapport aux spécifications actuelles du POS, en fonction des zones

Notas :

ü  une "prime" est donnée pour les surfaces végétales maintenues sous le houppier des arbres (1m2 y est équivalent à 2m2) : vérifier le cas des arbres protégés, voir ci-après, car le maintien de la zone sous le houppier relève déjà de l’obligation de protection.

ü  l’équivalence entre sol naturel et sol artificiel implique d’y organiser le retour à la nappe phréatique des eaux de pluies correspondant aux surfaces.

6.     L’établissement d’un répertoire de 400 à 500 arbres (publics + privés) permettra , en s’appuyant sur la Loi Paysage, d’élargir au-delà des Espaces Boisés Classés la protection d’arbres en ville, donnant ainsi un statut de document d’urbanisme à la Charte de l’Arbre (au-delà d’un objectif de conseil) : reste à préciser les arbres retenus et les critères, étant entendu que la notion traditionnelle d’arbre remarquable est inadéquate car elle ne couvre que l’aspect botanique / esthétique en négligeant la valeur pour l’écologie urbaine.

7.     Dans une démarche orientée « ville-jardin », les cœurs d’ilots feront l’objet d’une protection, la construction dans leur emprise étant réservée à leur bordure sur les voies qui les entourent. Les propriétaires en cœur de ces ilots ont des possibilités et contraintes spécifiques (comme actuellement dans le POS pour les parcelles non desservies par une « voie pompiers ») : il reste à préciser quels ilots sont concernés et les clauses de protection.

8.     Les trames vertes et bleues (conf lien) font l'objet d'un zonage avec règlement spécifique  

 

   IV.          Dispositions présentées ne concernant pas la zone / observations :

1.       Importantes zones de type US crées à La Source : zone de l’hôpital et CNRS/BRGM

2.       Création d’une zone « Val Ouest » résiliente aux inondations, au sud de la Loire : perplexité sur une mise en « résilience » conforme aux règlements alors que la Directive européenne sur les inondations (de 2007), maintenant transposée dans le droit français, spécifie que la crue centennale doit être considérée comme seulement « moyenne » : l’exemple de la Hollande, souvent cité à ce sujet, ne fournit pas la réponse technico-économique dans un contexte totalement différent, sur les solutions / coûts / à charge de qui / risques acceptés / préjudices / à charge de qui … 

Dispositions retenues suite à demandes / Demandes complémentaires