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17 juin 2015 3 17 /06 /juin /2015 17:19
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I. INTRODUCTION :

L’objectif de cet article est de clarifier l’impact de la montée de l'e-commerce sur les grands consommateurs ... de surfaces commerciales en zones périurbaines : hypermarchés et centres commerciaux, galeries marchandes, retail-parks ...

Il s'agit d'un complément à l’article précédent, en lien, qui porte sur (les causes de) la surproduction de surfaces de vente périurbaines compte tenu de la stagnation de la consommation, mais ne développe pas l'impact sur ce déséquilibre de la montée du e-commerce.

L'article précédent mettait en évidence les acteurs de cette surproduction et leurs motivations :

  • les grands distributeurs, pour eux-mêmes et pour donner en location des espaces autour d'eux afin de tirer profit de leur attractivité
  • les promoteurs de centres commerciaux, portés par une bulle financière qu'un ralentissement sensible des constructions peut faire éclater (plus rapidement)

(dans un contexte de fuite en avant des collectivités locales dans leur offre de foncier commercial et de défaillance de la régulation par des commissions d'autorisation dites "machine à dire oui")


Ces deux groupes d'acteurs sont fortement confrontés à la montée de l'e-commerce, les clients ayant une grande liberté de parcours d'achat, en particulier grâce aux mobiles, smartphones et tablettes (m-commerce).

Pour ne pas être délaissés, en particulier par les jeunes, ils doivent donc l'intégrer pour offrir, avant, pendant et après l'achat, une « expérience client » multicanal plus satisfaisante que les pure players : combinaison d'échanges e-commerce et de magasins physiques, successivement (cross canal) voire simultanément (omnicanal).

Dans ce contexte la donne change pour (les déplacements vers) les magasins physiques, ceux-ci devant en conséquence être redéfinis : fonctions, surfaces, distance pertinente.

L'article porte successivement sur :

II. Orientations des évolutions imposées par le e-commerce

III. Impact du e-commerce sur les grands distribut eurs
1. Les drives, première solution et l'éclairage qu'elle apporte
2. L’évolution des distributeurs traditionnels
3. Conséquences sur l’urbanisme

IV. Impact du e-commerce sur les centres commerciaux
1. La problématique
2. Précisions sur les solutions et exemples
3. Conséquences sur l’urbanisme

v. Conclusion

II. ORIENTATIONS DES EVOLUTIONS IMPOSEES PAR LE E-COMMERCE :

La part du e-commerce en France s’est envolée en quelques années : partie de pratiquement rien en 2008 elle est prévue de 90 milliards d’Euros en 2020, représentant 6,5% du total de la consommation totale des ménages (soit de l’ordre du tiers du chiffre d’affaire actuel de la grande distribution).

Urbanisme et commerce / Impact du e-commerce sur les surfaces de vente de la grande distribution et des centres commerciaux en zones périurbaines (complément à l’article précédent sur la surproduction de surfaces de vente périurbaines)

Les chiffres actuels :

« L'e-commerce a enregistré au premier trimestre 2015, avec des ventes une hausse de 13,7% en valeur, ... Le nombre d'acheteurs en ligne augmente également de 846.000 personnes sur un an, et atteint désormais les 35 millions. Un français sur trois détient désormais un smartphone (20,1 millions). 40% des détenteurs français de smartphones déclarent naviguer sur Internet en magasin, 40% ont déjà vérifié les informations fournies par un vendeur en magasin5, et 18% ont déjà changé d’avis après avoir fait ce type de recherche. Les réseaux sociaux jouent un rôle croissant sur les quatre étapes clés du cycle d’achat : découverte, information, décision et achat. Le consommateur d’aujourd’hui n’achète plus tout seul : 76% des consommateurs français ont déjà eu recours aux médias sociaux pour préparer un achat, 62% ont déjà renoncé à un achat sur un avis négatif et 53% ont opté pour une marque à laquelle ils n’avaient pas pensé »

Les conséquences sur les autres acteurs / modes de vente ressortent de l’article du Figaro, en lien :

Après l’introduction choc « Les Français ne font et ne feront plus jamais leurs courses comme avant », la l’article montre que ce l’e-commerce donnant le choix du mode d’achat, une partie très importante des français, et croissante, n’acceptent pas / plus les modes de consommation qui allaient encore récemment de soi pour dépenser moins : faire 10 km en voiture, parcourir des allées interminable, ne pas trouver ce que l’on cherche, faire la queue aux caisses ....

De plus ils recherchent des circuits d’approvisionnement transparents, éthiques ...

« Les magasins grands formats ne correspondent plus aux aspirations des Français qui cherchent de plus en plus à donner du sens à leurs modes de consommation ... Ces évolutions sociales expliquent le succès des circuits courts et des magasins de plus en spécialisés. A l'inverse, les petits commerces d'alimentation générale déclinent: 2013 a en effet été une année noire pour les épiceries généralistes. »

Urbanisme et commerce / Impact du e-commerce sur les surfaces de vente de la grande distribution et des centres commerciaux en zones périurbaines (complément à l’article précédent sur la surproduction de surfaces de vente périurbaines)

Cette évolution impacte directement les pratiques de la grande distribution :

« Le commerce en ligne ne cesse en outre de se développer, même dans la grande distribution. Si les grandes surfaces ont globalement pris ce tournant, il faut qu'elles trouvent un moyen d'attirer les consommateurs dans leurs magasins physiques. Les hypermarchés doivent ainsi créer une réelle complémentarité entre leur offre en ligne et celle proposée dans les grandes surfaces via notamment des outils interactifs ou leur présence sur les réseaux sociaux ».

La donne pour les magasins physiques et les oblige à se reconcevoir, mais leur utilité n’est pas contestée :

« Les points de vente physiques sont bien au cœur de l’expérience d’achat : 64% des acheteurs en magasin souhaitent voir ou essayer les produits. Mais les parcours doivent être toujours plus fluides : 47% des consommateurs se renseignent sur Internet avant d’acheter un produit en magasin, et inversement 25% des consommateurs se rendent en magasin pour s’informer avant d’acheter un produit sur Internet.
Le cross-canal ne signifie pas c
annibalisation des ventes (physiques par le canal internet au sein du distributeur). Chez les principaux acteurs de la grande distribution aux Etats-Unis, le taux de cannibalisation du canal Internet se situe entre 15% à 20%.
La digitalisation des points de vente contribue en effet à résoudre les défis classiques des distributeurs : files d’attentes aux caisses, compétences des vendeurs, produits manquants, orientation en point de vente. Plus généralement, les services digitaux permettent de simplifier la vie du consommateur et renforcent le rôle du point de vente en tant que lieu d’expérience et de rencontre avec le produit ou la marque ». Face à ces opportunités, les acteurs du commerce se doivent de proposer des services à valeur ajoutée ré
elle pour le consommateur"

Les acteurs traditionnels du commerce sont en pleine mutation :

• Les marques s’émancipent des enseignes et développent de plus en plus la vente directe.

• Les enseignes traditionnelles se transforment à marche accélérée en développant leur activité e-commerce et les logiques cross-canal. Par ailleurs, elles font évoluer également les formats de leurs points de vente : réduction des surfaces de vente, magasins éphémères, showroomisation (cf plus loin)

• Les foncières / gestionnaires de centres commerciaux "prennent acte de ces transformations, développent leur présence sur le web, le mobile et les réseaux sociaux, et proposent leurs propres programmes relationnels, évoluant d’une logique de loueur d’espaces commerciaux à celle de partenaire privilégié des commerçants. Elles ne se placent pas en mode défensif dans un contexte où la surface des centres commerciaux devrait baisser tendanciellement ; au contraire, les projections de la filière annoncent une progression de cette surface dans les années à venir." (... et du taux de vacance : cf article précédent)

III. IMPACT DU E-COMMERCE SUR LES GRANDS DISTRIBUTEURS

1. Les drives et leur évolution, première utilisation importante du e-commerce par les grands distributeurs, éclairent ce qui se joue actuellement :

a) La situation des drives (éléments du Ministère de l’Economie, en lien)

Environ 3500 drives en 2015, réalisés en environ 7 ans

Environ 3500 drives en 2015, réalisés en environ 7 ans

La sur ou sous réprésentation des catégories socio-professionnelles dans l’utilisation des drives montre les attentes selon les profils

La sur ou sous réprésentation des catégories socio-professionnelles dans l’utilisation des drives montre les attentes selon les profils

Les durées de trajet  des utilisateurs font ressortir les attentes de proximité des points d'enlèvement.

Les durées de trajet des utilisateurs font ressortir les attentes de proximité des points d'enlèvement.

« picking » = drive associé à magasin (hypermarché pour plus de la moitié) : ils représentent les 2/3 des drives

« accolé » à un entrepôt dédié d’un magasin classique

« déporté », drive dont l'entrepôt est autonome et éloigné,

b) La problématique actuelle sur les drives (LSA décembre 2014, cf lien)

« Avec un gain de 2 millions de clients pour une perte de 3,1 millions, le drive affiche un solde négatif de 1,1 million de visiteurs en 2014... Il est cantonné dans un rôle défensif. Il y a 3 points de croissance de différence entre les supers avec drive et ceux qui n’en ont pas, et 5 points si l’on prend ceux qui ont connu l’implantation d’un drive à moins de sept minutes de leur magasin. » « Le million de clients en moins est plutôt en dehors du cœur de cible » (cf ci-avant) « D’un côté, les spécialistes des grosses unités avec entrepôt et stock dédié : en plus d’offrir la meilleure expérience client, ils sont rentables pour la majorité. De l’autre, de petites unités accolées, gérées en picking magasin comme un service additionnel… et un outil défensif face aux ouvertures de drives concurrents. »

« Le drive, c’est presque un consommateur sur quatre, c’est énorme et essentiel de les toucher. On est passé de 3% des ventes en 2012 à une prévision de 5% pour le business en 2016. On est déjà à 7% et je n’ai pas de problème avec le fait que ça représente 10 ou 15% en 2020. Même essoufflé, le drive reste un moteur de croissance majeur ... en 2013, le drive représentait 80% de la croissance des ventes en alimentaire. En 2014, elle est de 47% »

« Dans sa volonté de s'imposer comme le premier distributeur en France devant Carrefour d'ici à la fin 2015, Leclerc compte bien s'appuyer sur les drives (il a déjà 44% du marché avec 20% des drives) . L'accent sera mis sur la relation client et l’élargissement de l’offre à la parapharmacie et aux produits culturels, autres relais de croissance de l'enseigne... mais la concurrence entre drives s’intensifie. Au-delà il s’agit d’une «refonte plus globale du multicanal avec une vraie complémentarité des différents circuits »(voir plus loin)

c) L’évolution des drives (Le Figaro mai 2015, en lien)

« 35% des consommateurs qui utilisent les drives ont entre 18 et 34 ans, 33% entre 35 et 49 ans. Une part de marché qui s'effondre à 4% chez les 50-64 ans et 1% chez les 65 ans et plus. Le drive a surtout trouvé sa place chez les familles avec jeunes enfants, qui y réalisent 19% de leurs courses de plein au détriment de l'hypermarché. Les enseignes, après s'être installées tous azimuts dans les campagnes ou périphéries urbaines ces dernières années, visent désormais les centres-villes... et les piétons! Monoprix a déjà bien entamé ce tournant citadin.

2. L’évolution des distributeurs traditionnels vers le cross-canal et leur concurrence avec les pure players de l’e-commerce

La hantise des distributeurs traditionnels est l’effondrement du passage dans leurs magasins, qui fonde leurs ventes. Pour autant leur entrée dans e-commerce est un acquis car ils ne peuvent pas laisser le champ libre aux pure players. Ils doivent donc s’approprier les armes de l’adversaire tout en tirant parti de leurs magasins physiques (développement du frais, des contacts avec les producteurs locaux ...) en les adaptant pour proposer une meilleure « expérience client ».

a) La situation en France des grands distributeurs sur le e-commerce

L’article de LSA, en lien, met en évidence dans quel cadre Leclerc, déjà leader sur les drives investit 1 milliard d'Euros pour déployer sa stratégie multicanal sur l’ensemble de ses marchés, alimentaires et non alimentaires, après avoir déclaré :

« Aujourd'hui les ventes de l'enseigne sur internet représentent seulement 2 milliards d'euros sur un total de 44 milliards d'euros de chiffre d'affaires, selon lui. Dans cinq ans, notre concurrent sera Amazon. Tout sera sur internet mais nous allons tout faire pour que les gens viennent chercher les conseils et l'expertise dans les hypermarchés, qui restent le navire amiral, avec des métiers qui seront revalorisés» »

Quant à Carrefour : « L'avenir est à la combinaison du trafic en magasin et sur Internet», a déclaré le directeur général délégué de Carrefour. Lancé en octobre 2014, le site de e-commerce affiche 8000 références avec un retrait gratuit, 48 heures après, dans le magasin de son choix.

La situation actuelle, décrite dans l’article en lien, combine une forte progression de nouveaux web-acheteurs et une remontée de l’importance des magasins physiques dans le parcours d’achat préféré des web-acheteurs français

b) Les enseignements de l’affrontement aux USA entre les n°1 mondiaux du e-commerce et de la grande distribution, Amazon et Walmart

2011-2012 Article en lien :

« Amazon s'est parfaitement accaparé les bases de la distribution traditionnelle initiées par son rival : miser sur les volumes à des prix attractifs ... toujours en étoffant son offre, quasi équivalente désormais à celle de Walmart.

Ce sens infatigable de l'innovation et de l'agrégation de contenus lui a permis d'afficher une augmentation régulière et très forte de ses ventes - et davantage encore entre 2009 et 2010, période de marasme économique -, alors que Walmart, lui, accusait pendant neuf trimestres consécutifs un repli de son chiffre d'affaires à parc constant sur son marché local.

La faute à la crise, mais aussi à une multitude de pressions : concurrence acharnée des pure players dans la musique, dont ses supercenters détiennent 20% de part de marché ; désaffection de la classe moyenne ...

Conscient que l'usage du web est impératif pour doper ses ventes en magasins, il redimensionne son activité e-commerce. ... la moitié des clients de Walmart reconnaissent faire leur shopping chez Amazon, contre un sur quatre en 2007.

Amazon a lancé, en juillet 2011, l'application Price Check, un comparateur de prix qui propose aux clients 5 $ de réduction sur les produits consultés dans les magasins physiques s'ils les achètent sur Amazon ! L'initiative a évidemment provoqué un véritable tollé auprès des distributeurs physiques, qui ont accusé l'e-commercant de concurrence déloyale en s'appuyant sur un réseau de magasins qui n'était pas le sien.

Ce phénomène dit de showrooming est devenu en réalité la hantise des distributeurs physiques. Heureusement pour Walmart, le duel est encore très concentré sur le non-alimentaire. Dans l'alimentaire, grâce à ses 3 900 supercenters aux États-Unis et à son réseau logistique, le groupe garde une bonne longueur d'avance et y réalise 55% de ses ventes Va-t-on vers une walmartisation d'Amazon ou une amazonisation de Walmart ? Un combat de titans commence !"

2015 (en lien) :

« En échange de 50 dollars par an, Walmart va proposer un service de livraison illimitée à certains utilisateurs de sa plateforme de vente sur le web Walmart.com. Cette offre, qui sera testée à l'été 2015, vise à concurrencer de manière frontale Amazon et son service de livraison illimitée Prime, facturé 99 dollars.

Walmart n'exclut pas d'élargir son offre à des contenus vidéo, un service qui est lui inclus dans l’offre d’Amazon Prime, tout comme la musique en streaming.

Le distributeur, qui compte environ 4500 magasins sur le sol américain, met plusieurs fers au feu pour renforcer sa présence dans le e-commerce, qui fait aujourd’hui figure de priorité.

En plus de ce test de livraison illimitée, Walmart déploie également depuis 2014 un service de drive et de click & collect consacré aux produits frais et d’épicerie, testé dans 5 endroits des Etats-Unis. »

3. Conséquences sur l’urbanisme des évolutions de la grande distribution

Les drives donnent déjà la tendance : ils facilitent l’accès aux prix de la grande distribution en faisant gagner du temps et de la distance ... une grande partie de la population à qui cette solution convient.

La prochaine étape, pour étendre leur audience est de les rapprocher du centre des zones urbaines.

L’objectif pour les seuls drives qu’ils représentent dans les prochaines années 10 ou 15% du chiffre d’affaire des enseignes montre que la réduction des (déplacements vers les) grandes surfaces de vente péri-urbaines et des immenses parkings associés (la brièveté du passage dans les drives péri-urbains contribue déjà à réduire les besoins) ... n’est ni marginale ni à long terme.

Et il ne s’agit que d’une des modifications du parcours d’achat car s’ajouteront de plus en plus, avec l'éclairage donné par Walmart la livraison aux clients ou l’enlèvements dans d’autres dispositifs que des drives .

Le rapporchement du lieu d'enlèvement et la livraison sont un élément essentiel de la concurrence, les efforts permanents d"Amazon pour innover dans ce domaine sont permanents, comme le montre l'annonce de ce jour d'un projet de livraisons par les particuliers : conf lien

Même avec beaucoup d’efforts et de créativité des enseignes pour conserver un maximum de passage dans leurs magasins péri-urbains , marchés du frais, évènements, showroomisation, nul doute que les nouvelles pratiques et les implantations plus plus vers les centres urbains vont rendre sans objet les rayons interminables implantés dans des zones périurbaines, et obsolètes les immenses bâtiments qui les contiennent et leurs mers d'asphalte associées .

Ces évolutions augmentent donc les risques de friches dans les zones de la grande distribution périurbaine, d’autant plus critiques qu’elles continuent de s’étendre.

IV. IMPACT DU E-COMMERCE SUR LES CENTRES COMMERCIAUX

1. La problématique

Alors que les visiteurs ne viennent plus aussi spontanément dans les centres commerciaux, du fait de la stagnation du pouvoir d’achat et de l’usage croissant du e-commerce dans ce domaine mais les constructions ne se ralentissent pas (cf les raisons dans le précédent article).

La situation est bien décrite dans l'article du Monde « le modèle du centre commercial vacille», en lien

« En 2012, selon le Conseil national des Centres Commerciaux le chiffre d'affaires des «malls» en France a reculé de 1,6 % et leur fréquentation de 1,7 %... mais en 2013, 350.000 m² de surfaces commerciales ont été inaugurés, soit 37 % de plus que l'année précédente ...et en 2014 les investissements dans les centres commerciaux en 2014 dépassent les records de 2007"

"Pour les investisseurs, l’immobilier commercial tricolore reste un « produit attractif », avec un rendement d’un bon niveau. »

... mais la donne change :

  • « Les enseignes deviennent plus raisonnables. Certaines disent non aux bailleurs. Auparavant, elles estimaient qu’il fallait être présentes dans tout nouveau centre commercial»
  • « il faudrait désormais cinq ans à un centre pour atteindre ses objectifs de fréquentation alors qu’auparavant, il en fallait trois »,
  • « D’ici trois ans, vu l’évolution du marché de l’habillement et les parts prises par l’e-commerce, il y aura une suroffre de magasins de l’ordre de 30 % en France. Il y a trop de mètres carrés »
  • « Les plus grands résistent à l’effritement de la fréquentation »,
  • « C’est l’évolution de la démographie qui peut justifier la création de mètres carrés. »

Dans ce contexte il est logique que Les nouveaux centres commerciaux peinent, cf lien « alors qu’ils sont plus grands, plus lumineux, mieux connectés »

« Confluences à Lyon, l'Atoll à Angers et So Ouest à Levallois en 2012, Les Terrasses du Port à Marseille ces derniers mois… « La magie opère moins».

Qwartz, à Villeneuve-la-Garenne (voir plus loin) : « c’est compliqué »

Certains tirent la langue, comme Le Millénaire à Aubervilliers. Depuis son ouverture en 2011, il n'a pas trouvé son rythme de croisière. La fermeture de la Fnac à l'automne 2013 illustre ces difficultés. Selon nos informations, Carrefour, déjà présent dans le centre, va s'agrandir en prenant les 2500 m² laissés vacants. Suffisant pour donner un nouveau souffle à ce centre? Beaucoup n'y croient pas. La zone de chalandise n'est pas suffisante car tous les logements prévus ne sont pas sortis de terre et les entreprises qui doivent arriver dans le quartier n'y sont pas encore.
On peut craindre le pire pour Le Millénaire quand les 30.000 m² de commerces boulevard Mac-Donald, pas très loin, sortiront de terre.»

«Comme tous les centres de même rang de la région parisienne à leur époque, il lui faudra du temps pour trouver sa place .... un problème de «casting d'enseigne ».

La mise sur orbite d'Aéroville à Roissy n'est pas non plus assurée. Si ce «mall» fonctionne bien le dimanche, il sonne un peu le creux en semaine. Les performances décevantes de la grande surface alimentaire, Auchan, et la concurrence du magasin Primark ouvert dans le centre voisin, O'Parinor, expliquent ce démarrage en douceur. »

La situation et les tendances lourdes sont décrites dans l’étude Cushman § Wakerfield présentée en lien : menée auprès de gestionnaires de sociétés représentant 20% des centres commerciaux européens.
Elle indique que pour 68% d’entre eux, le e-commerce est le facteur qui impacte le plus.

Sa conclusion est dans sont titre « Centres commerciaux et e-commerce : la survie du plus fort»

Urbanisme et commerce / Impact du e-commerce sur les surfaces de vente de la grande distribution et des centres commerciaux en zones périurbaines (complément à l’article précédent sur la surproduction de surfaces de vente périurbaines)

Extraits de synthèse, en lien :

« Les centres commerciaux régionaux et super-régionaux ainsi que les centres commerciaux de proximité et de voisinage semblent avoir davantage de potentiel à résister et à tirer profit du e-commerce, surtout si leur positionnement et leur identité sont clairement affirmés.

D’après les propriétaires, les principales améliorations à apporter aux centres commerciaux, face à la montée en puissance du e-commerce sont un meilleur design, une offre alimentaire plus diversifiée et une technologie intégrée dans le centre commercial et dans ses commerces. Les écrans interactifs représentent la technologie actuellement la plus répandue dans les centres commerciaux, avec les sites marchands des centres commerciaux et la gratuité de l’accès wifi, les applications mobiles interactives...

Tout un ensemble de développements technologiques se dessinent, telles que les applications dédiées au prêt à porter et à la personnalisation des achats, l’optimisation de trajet, les portefeuilles numériques...

La technologie mobile en particulier sera un catalyseur pour le changement à court terme, permettant par exemple plus d'activités éphémères ou itinérantes.

60% des personnes interrogées dans l'enquête utilisent ou prévoient d’utiliser les nouvelles technologies pour suivre les consommateurs, et 45% de l’échantillon envisagent de développer un service de click & collect.

Un changement dans le mix locatif, le design et l’ambiance s’avère nécessaire pour augmenter la fréquentation des centres-commerciaux.

Les commerces alimentaires et de loisirs sont les grands gagnants, avec les enseignes internationales et les enseignes nationales au concept innovant.

Les relations entre propriétaires et locataires pourraient toutefois se durcir. La majorité des personnes interrogées s’attend à ce que les baux deviennent plus flexibles et probablement plus courts.

Elles pensent aussi qu'il faut tenter d'intégrer les ventes réalisées hors-magasins aux conditions des baux, car la croissance du e-commerce rend les ventes en magasin moins importantes (showroomisation)

Les propriétaires auront l’opportunité d’offrir de nouveaux services, dans le webhosting, la technologie et les services personnalisés.

On s'attend également à ce que la qualité environnementale des centres commerciaux et des services proposés s'améliore et les directeurs de centre, comme les enseignes, chercheront à s’approprier, analyser et utiliser la très grande quantité d'informations disponibles sur le comportement des consommateurs. Une utilisation plus grande et plus intensive des programmes de fidélisation sera une des solutions possibles.

Les grands centres commerciaux polyvalents capables d'attirer toute une famille seront les gagnants de demain. Cependant, la taille ne fait pas tout, et il y aura de la place pour la diversité, avec par exemple de petites galeries urbaines spécialisées et des commerces de proximité.

Les centres commerciaux ont besoin d'une identité et d'une raison d'être claires. Pour les investisseurs, le modèle gagnant-perdant qui résulte de ces nombreux changements n'est pas encore défini, au-delà du fait évident que les centres commerciaux doivent innover et leurs directeurs avoir une meilleure compréhension des besoins propres aux consommateurs, aux enseignes, à la technologie et aux biens immobiliers.

2. Précisions sur les solutions et exemples (LSA juin 2015 : Les moteurs des centres commerciaux de demain », en lien) :

« ... le meilleur moyen de contrer le commerce en ligne est de lui emprunter ses armes !

De plus en plus de promoteurs expérimentent ainsi le « click & collect ».

Cette « drivisation » des centres commerciaux ne peut suffire : s’ajoute une démarche d’offre de services » « D’ici à cinq ans, plus du tiers du budget de fonctionnement des centres ¬commerciaux sera consacré au digital (sites, applications, écrans, réseaux sociaux, etc.) », prévoit le président du Conseil national des centres commerciaux.

Pister le client, dans et en dehors du centre commercial pour pouvoir anticiper ses envies et lui proposer les bonnes promos est le grand sujet d’investigation du moment. Les foncières élaborent des applications de plus en plus expertes pour à la fois donner des repères aux visiteurs et en engranger sur eux.

Mais l’exploitation de tel « Big data » n’en est encore qu’au stade du défrichage et du déchiffrage. Le risque de ces mises en données des clients à la « Big Brother » n’est-il pas de, précisément, déshumaniser les centres ? »

Les services destinés à "faire la différence" entre centres commerciaux sont en particulier :

• Vers les visiteurs :


Depuis des actions basiques, comme une offre alimentaire diversifiée et des services de proximité, restaurants, fleuriste, pressing, cordonnerie ... dans certains cas avec une identité très marquée: retail parks du luxe, orientation vers la mer de Cap 3000 près de Nice (restaurants à thème, pontons, plages...)

Pour attirer et retenir les visiteurs Ils vont jusqu’à l’exceptionnel en matière de « retailtainment », alliance du commerce et du loisir :

« Vill’Up dans la Cité des sciences et de l’industrie à Paris, consacrera 75% de ses surfaces aux activités et enseignes de culture-loisirs-¬détente, dont une soufflerie recréant les sensations d’un saut en parachute … L’art contemporain au Polygone Riviera, situé à Cagnes-sur-mer, sous forme de parcours artistique à ciel ouvert, le futur centre Muse, près du Centre Pompidou-Metz, développera une « empathie créative » avec ce lieu d’art. »

Le lien avec l’urbanisme est revendiqué :

« Les villes offrent de moins en moins de véritables espaces publics : c’est l’une des fonctions de nos centres commerciaux de demain que d’offrir des aires de rassemblement, notamment pour les familles ».

• Vers les commerçants locataires :

"mise à disposition de bases client et d’outils de marketing direct, infrastructures permettant aux marques et aux enseignes de développer des services pour leurs visiteurs : géolocalisation, murs d’images dans les allées, flexibilité pour permettre des formats de point de vente plus adaptés ... "

Cette évolution est illustrée par exemple par l’offre d’Auchan pour les commerçants de 82 galeries qu'il a créées :

« Les commerçants de la galerie seront invités à créer leur boutique en ligne. Le client commande en ligne auprès des boutiques de la galerie et retire ses achats au point retrait du centre.

A terme il pourra également commander en ligne auprès de toutes les enseignes installées dans les centres commerciaux d'Auchan, y compris si elles ne sont pas présentes dans le centre qu'il fréquente.

Et la livraison des colis au point retrait de la galerie marchande la plus proche restera gratuite.

... Mais, à ce stade, les magasin d’Auchan de la galerie n’entre pas dans ce dispositif, l’enseigne et développant le cross canal de son propre côté. »

Naturellement cette évolution requiert de nouvelles, et pas évidentes, compétences chez les gestionnaires locaux des centres commerciaux.

L’étendue actuelle des possibilités et des problématiques de la digitalisation des centres commerciaux est bien mise en évidence dans l’article de Stratégies sur le centre commercial Qwartz, en lien :

L’identité de ce centre, de 165 boutiques / 86000m2, ouvert en périphérie parisienne en 2014, est en effet la digitalisation dans tout et pour tout : ludique, décoration, animation, parcours d’achats, services aux commerces ...

Certains choix (les non technophiles risquent la sidération) sont controversés quant à la pertinence / rentabilité, et peuvent expliquer les raisons d’un démarrage « compliqué » : cf plus haut, mais les solutions d’avenir pourront se dégager.

3. Conséquences sur l’urbanisme des évolutions des centres commerciaux

Elles ressortent de l’étude européenne « la survie du plus fort » :

« Les centres commerciaux régionaux et super-régionaux ainsi que les centres commerciaux de proximité et de voisinage semblent avoir davantage de potentiel à résister et à tirer profit du e-commerce, surtout si leur positionnement et leur identité sont clairement affirmés.

Les centres commerciaux de taille moyenne (de 10 000 à 25 000 m²) sont vraisemblablement les plus exposés à la montée en puissance du e-commerce. »

Si quelques centre commerciaux de périphérie sont bien positionnés pour survivre à l'ère numérique, le centre commercial du futur sera urbain ... et deviendra un lieu capable d’offrir une grande variété d'événements, de fonctions et de services.

L'influence croissante du e-commerce contribue à la diminution de la taille des magasins. Il s'agit là d'une évolution récente, mais sans aucun doute durable, consistant en la prise à bail de plus petites surfaces exposant un assortiment limité afin de promouvoir une marque dont la totalité des produits sont disponibles sur le site marchand. »

Comme indiqué dans l’article du Monde en lien ci-avant :

"Reste à savoir ce que deviendront les centres intermédiaires construits autour d’hypermarchés et les zones commerciales de périphérie."

V. CONCLUSION :

La montée du e-commerce a bouleversé la situation pour les grands acteurs du commerce physique, grandes surfaces et centres commerciaux.

Ils se transforment donc, comme le mettent en évidence ces deux interverventions lors du Big Retail Show début 2015 :

  • " Certes, les pure players ont été meilleurs que nous au début car ils ont su, grâce à la technologie, s’approprier ce qui faisait avant la force des catalogues papier, analyse l’ancien patron de Walmart aux États-Unis. Mais nous constatons aujourd’hui que nous avons atteint un pic en ce qui concerne l’e-commerce pur. La plupart de la croissance depuis deux ans s’est faite grâce à l’interaction du commerce physique et du commerce électronique."
  • "Aujourd’hui, le retailer doit savoir tout proposer au client: lui permettre d’acheter en ligne et se faire livrer à domicile, d’acheter en ligne et récupérer en magasin, d’acheter en magasin et se faire livrer à domicile et, enfin, d’acheter dans un magasin qui se fera livrer par un autre magasin"… Que ce soit avec le drive, le click and collect ou le multicanal sous toutes ses formes, les "vieux" commerçants ont repris la main. Du moins ceux qui ont su prendre le train en marche en multipliant ces services ».


Une conséquence évidente de cette transformation est la réduction globale des surfaces de vente et de parkings dans les zones périurbaines ... ce que ne doit pas masquer la montée de de centres commerciaux super-régionaux.

Les magasins alignant des rayons interminables où la recherche d’un produit particulier relève du safari et où finalement on passe deux heures pour conclure par un parcours du combattant dans un parking, lui aussi interminable, en poussant un caddy plein ... seront un jour des souvenirs.

Les centres commerciaux lointains et sans atouts particliers seront fuis au bénéfice des "plus forts" : plus attirants ou plus proches.

Cette nouvelle donne accentue le problème des friches pour les Collectivités, sur le plan du paysage urbain et sur le plan financier (pour leurs contribuables), en particulier celles qui avaient misé sur la fuite en avant dans la construction de surfaces commerciales dans leur périphérie ... c'est à dire à peu près toutes celles qui en ont eu l'opportunité.

L'impact du e-commerce renforce donc les conclusions de l’article précédent..

Cette évolution pose de plus la question de la fiscalité des commerces physiques qui développant dont leur e-commerce peuvent réduire leurs surfaces de vente, donc, en particulier, les taxes qu'ils versent localement.

Ce sujet a été engagé en 2015 concernant les drives mais reste à traiter

« Dans le cas des drive, comme des magasins de vente par Internet, les surfaces où sont stockées les marchandises à retirer ne sont pas des surfaces ouvertes à la clientèle pour y réaliser ses achats, et ne peuvent donc pas être soumis à la Tascom (taxes sur les surfaces commerciales) sauf à modifier en profondeur le dispositif, ce qui remettrait en cause son principe qui est de taxer les surfaces de ventes accessibles au public ».

Pour conclure sur l'impact du e-commerce sur les surfaces de vente périurbaines : il renforce le ressenti que ce qui actuellement se construit le plus dans ces zones, ce sont, directement ou par ricochet, des friches que le contribuable local ne pourra pas ne pas voir.

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12 mai 2015 2 12 /05 /mai /2015 14:34
Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.
Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.
  1. INTRODUCTION

L’extension considérable des surfaces de vente en zones péri-urbaines et ses conséquences sur la vie locale, la forme urbaine, les paysages, les déplacements ... sont naturellement constatées et analysées depuis longtemps.

Un précédent article d’octobre 2013 « Urbanisme commercial : état des lieux, règles et projets de Loi Alur et Pinel », en lien faisait le point au moment où les dispositions des nouvelles lois étaient débattues (cf articles complémentaires sur ce qui a été voté en 2014).

Cet article mettait en évidence la persistance de cette extension malgré la recherche d’une régulation à travers une succession de règlementations de l’urbanisme commercial depuis les années 70.

La France Moche, en lien est devenue le pays d’Europe où les super et hypermarchés pèsent le plus dans le commerce, une illustration du déséquilibre étant donnée par la comparaison avec l’Allemagne.

Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.

L’article antérieur met en évidence que :

  • la règlementation met en exergue des Comités départementaux et leur permettait jusqu’en 2008 de refuser des implantations pour des raisons de protection du commerce local... avec les résultats que l’on sait : la Commission européenne a condamné ce dispositif au motif que : « la procédure française se fondait pour une grande part sur des considérations de nature économique insuffisamment précises et objectives et était mise au service non de l’urbanisme mais d’intérêts locaux ». Elle a donc enjoint à la France de supprimer les considérations économiques dans les critères d’autorisation, ce qui a été fait dans la loi LME de 2008.
  • Les élus locaux ont été au cœur du dérapage constant des autorisations, les comités départementaux ayant été qualifiés de « machines à dire oui » : il n’est donc pas sérieux qu’en 2012 les élus de l’Assemblée des Communautés de France exposent la gravité de la situation (dans une étude dont le graphique précédent est tiré) pour réclamer une évolution de la règlementation leur permettant d’empêcher la poursuite de leurs propres dérives.
    A noter, sujet qui revient comme on va le voir, que des sénateurs avaient déposé en 2010 une proposition de loi conduisant à fonder l’acceptation des projets commerciaux sur des règles d’urbanisme local de droit commun, donc délibération d’un comité ad hoc... mais que cette proposition avait été bloquée au parlement.


Chacun peut observer la poursuite des constructions péri-urbaines : centres commerciaux, hypermarchés, galeries, parcs d’activités commerciales et la montée de la bétonisation, l’allongement d’entrées de villes « à la française », les vacances de commerces en centre villes, les friches commerciales...

L’objectif du présent article est d’actualiser et préciser la situation et son évolution ces dernières années, d’en clarifier les raisons et en tirer des conclusions du point de vue du citoyen, car in fine c’est lui qui couvre les dessertes multiples, voies, échangeurs, l’allongement des transports en commun, les rachats / réhabilitations de friches commerciales, les requalifications d’entrées de villes ...

Il porte successivement sur :

II.Poursuite de surproduction de surfaces de vente péri-urbaines

  1. Ecart croissant entre constructions et consommation
  2. Ralentissement en 2014 de la demande mais augmentation des autorisations
  3. Conséquences

III.Les causes de la surproduction

  1. Stratégie des acteurs locaux dominants
  2. Bulle financière
  3. Fuite en avant foncière des Collectivités et le manque de régulation des autorisations*
  4. Législation

​IV.Les changements dans la législation et les recours

  1. La nouvelle législation et les limites de ses apports
  2. Procédures prévues et constat de régression des possibilités de recours
  3. Retards d’entrée en vigueur de la loi Pinel, imprécisions sur la période transitoire et leur conséquence : instabilité juridique de décisions prises ces derniers mois

V.Démantèlement des implantations et friches commerciales

  1. Obligations sur le démantèlement
  2. Taxation locale des friches commerciales (disposition facultative)

VI. Conclusion

II. POURSUITE DE SURPRODUCTION DES SURFACES DE VENTE EN PERI-URBAINES

  1. Ecart croissant entre construction de surfaces de vente et la consommation

(extrait de l’étude d’impact du projet de loi Alur / juin 2013 )

« Les équipements commerciaux s’implantent en grande majorité dans les périphéries des villes. Aujourd’hui, 62 % du chiffre d’affaire du commerce se réalise en périphérie, 25 % en centre-ville et 13 % dans les quartiers.
Il apparaît que l'offre en surface commerciale est sans commune mesure par rapport à l'évolution de la demande, ce qui fragilise les équilibres de l'armature commerciale tant des centres-villes
que de la périphérie. »

Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.

2.Ralentissement en 2014 des demandes mais augmentation du taux d’autorisations

Extrait d’article LSA, en lien

Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.

« Diminution des demandes d’autorisation : 2,6 millions de m² déposés en 2014 contre 2,8 millions de m² en 2013, alors que les CDAC et la CNAC (commissions départementales et commission nationale d’aménagement commercial) ont été (encore) plus laxistes en accordant davantage leur autorisation cette année : 77 % des m² déposés ont été autorisés en 2014 contre 73 % en 2013. »

« La nature des projets évolue peu d’une année sur l’autre. Les créations l’emportent toujours (73 % des surfaces autorisées) sur les transferts et extensions (27 %), quasi dans les mêmes proportions qu’en 2013 » (cf aussi ci-après le sujet essentiel du « pied dans la porte » où l’extension a lieu en prolongement immédiat de la création en contradiction avec les engagements de ne pas le faire)

« ... A l’échelle des agglomérations urbaines, 89 % des surfaces en projet, soit 5.230.000 millions de m², sont localisées en périphérie (87 % des surfaces en projet en 2013, soit 5,6 millions de m²).
Les opérations de parcs d’activités commerciales dominent (3.132.000 m²), suivies de celles de centres commerciaux (1.851.000 m²).

Les projets de centres commerciaux de centre-ville restent marginaux : ils ne représentent que 1,9 % des surfaces en projet, soit 113.000 m². 40 % des projets sont annoncé
s à court terme, pour 2015 et 2016.

La part des projets à échéance indéterminée se maintient à un niveau élevé, de 29 %. »

Conclusion de Procos sur la situation en 2014:

« Le marché prend plutôt une respiration car même ralenti, le développement des opérations se poursuit. Ce développement apparaît en revanche plus sélectif. Ainsi, l’intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations de création ou d’extension de PAC (Parc d’Activités Commerciales) ou retail park ainsi que pour les opérations d’extension de centres commerciaux de périphérie. En revanche, les opérations plus risquées, plus coûteuses et/ou de plus long terme poursuivent leur reflux, à l’exemple des créations ou extensions de centres commerciaux de centre-ville.

Le comportement plus prudent des promoteurs ne signifie pas nécessairement que leurs projets trouvent plus facilement une justification économique en rapport avec les besoins de consommation des territoires, quand bien même les collectivités s’avèrent toujours plus laxistes dans la délivrance des autorisations d’exploitation commerciale de ces projets.

L’allongement des délais de réalisation, les difficultés de commercialisation, comme l’incertitude grandissante qui pèse sur les dates de sorties des opérations révèle aussi d’un comportement plus prudent de la part des preneurs.

Une question reste posée : même ralentie, la production des surfaces commerciales comme les prix de ces surfaces continuent de croître à un rythme supérieur à celui de l’évolution de la consommation et des chiffres d’affaires du commerce de détail. Jusqu’à quand ? »

3. Conséquences :

a) Taux d’occupation des centres commerciaux en chute libre en 2 ans

Etude Procos d’octobre 2014 « La vacance s’emballe dans les centres commerciaux » (présentation en lien) indiquant que celle-ci a augmenté de 50 % dans les centres commerciaux français en seulement deux ans, passant de 4,6 % en 2012 à 7,6 % en 2014

Urbanisme commercial / Causes de la surproduction de surfaces de vente malgré la stagnation du pouvoir d’achat : stratégie des grands distributeurs, bulle financière, action des Collectivités / Exemple emblématique : Ikea à Caen / Limites des lois Alur et Pinel sur régulation et recours / Taxation locale (facultative) des entreprises sur leurs friches commerciales.

Elle précise les types de sites les plus affectés :

« ... cinq types d’ensembles commerciaux apparaissent plus particulièrement touchés par la vacance commerciale ... (posant le problème des friches : « La friche n’est qu’une vacance qui s’installe dans la durée »)

  • les petites galeries marchandes ouvertes dans les années 1970-1980, organisées en front de caisse d’un hypermarché, (exemple : centre commercial Boulazac à Périgueux)
  • les petites galeries marchandes de centre ville, ouvertes dans les années 1980-1990 (exemple : Galerie du Palais à Tours, Les Halles du Beffroi à Amiens), elles aussi débordées par la concurrence ;
  • les centres commerciaux ouverts dans les années 2000, situés en bordure de centre ville, n’ayant pas (encore ?) trouvé leur marché car pénalisés à la fois par leur absence de véritable locomotive alimentaire et par leur relatif isolement du circuit marchand principal (exemples : Centro del Mon à Perpignan, Espace Colbert à Nevers, Porte Jeune à Mulhouse, Les Quatre Boulevards à Calais) ;
  • les grands centres commerciaux ayant fait l’objet d’une extension de trop (exemples : VDB à la Ville-du-Bois, Grand Cap au Havre) ;
  • enfin, les très grands centres commerciaux dont la zone primaire se caractérise par un faible niveau de revenu (exemples : Evry 2 , Le Millénaire à Aubervilliers, Cité de l’Europe à Calais, Grand Littoral à Marseille). »


b) impact sur les centres des villes

Le résultat à terme de la surproduction est décrit par le maire de Perpignan en février 2015 à la Chambre des Députés : article du Courrier des Maires « Zones commerciales : à quand une règle du jeu », en lien.

« ... la situation est catastrophique : sur les trois dernières années, 300 000 m2 de superficies commerciales ont vu le jour et 100 000 m2 sont déjà prévus pour la suite. Une multiplication des centres commerciaux aux effets dévastateurs : un quart des commerces du centre-ville ont déjà fermés.
« Cette concurrence exacerbée a des incidences directes sur l’emploi, avec une baisse de 10% des salariés, et fragilise la viabilité des commerces restant avec une baisse d’un tiers de leur
chiffre d’affaires ».

Selon le parlementaire, une « spirale infernale» se met alors en place : la fréquentation du centre-ville diminuant, les commerces baissent en qualité, la ville perd en attractivité, « notamment auprès des classes moyennes et supérieures qui préfèrent partir emménager en périphérie », amplifiant d’autant plus la paupérisation du centre-ville.

L’étude PROCOS précise : «le nombre de commerces en cœur de ville reflue depuis 12 ans, il a diminué en moyenne de 3,7 %. Alors que dans le même temps, le parc des surfaces commerciales français a doublé, passant de 70 millions à près de 140 millions de mètres carrés »

La Fédération de l’habillement, qui demande un « Plan Marshall » :

« Si les promoteurs immobiliers tentent de séduire les maires, qui autorisent ou non l’implantation de ces centres, par la promesse de nombreuses créations d’emplois et l’attractivité d’une zone, il faut bien voir que cela se fait au détriment d’une autre catégorie de commerçants, ceux du centre-ville, qui subissent directement les effets de ce commerce en périphérie. Comme le souligne la Ministre du Commerce, Sylvia Pinel, dans l’étude d’impact du Projet de loi déjà cité, « il convient de raisonner en nombre d’emplois nets, à savoir d’emplois créés déduction faite de ceux détruits, avec cette difficulté qu’emplois créés et emplois détruits ne concernent pas toujours le même bassin de population ».

III. LES CAUSES DE LA SURPRODUCTION DE SURFACES COMMERCIALES

  1. Surproduction due à la stratégie des distributeurs dominants

Il ressort des analyses la volonté des distributeurs dominants d’élargir au maximum leurs revenus développant leur surface de vente pour exploiter leur attractivité en créant des galeries marchandes et parcs d’activités commerciales dans leur proximité,

sans égard pour les conséquences locales ni des « engagements » qu’ils ont pu prendre de ne pas le faire, dont les collectivités se satisfont imprudemment / complaisamment car leur valeur apparaît nulle (voir ci-après).

La virulence des acteurs dominants pour l’extension des surfaces de vente est exposée dans l’intervention d’un responsable d’organisation de commerçants dans Les Echos, en lien :

Extrait :

« .... A Metz, un projet de centre commercial de périphérie baptisé « Waves », autorisé en 2011 suite à un engagement d’implantation d’activités consacrées à l’aménagement de maison, a finalement vu ses surfaces dédiées à l’équipement de personne augmenter de 77% en 2014. A Perpignan, la même manœuvre est en cours pour le projet de périphérie « Carré d’Or », où le promoteur s’était engagé à proposer intégralement des vitrines spécialisées dans l’ameublement, et vient finalement de révéler que près de 50% des surfaces seraient réservées à de l’habillement. Encore pire à Caen, où l’enseigne Ikea a rejoué le mythe du cheval de Troie en obtenant une extension de surfaces de son magasin pour finalement chercher à y introduire des activités de services à la personne et menacer de déplacer son projet à Alençon en cas de refus de la part des autorités locales ! »

Ce dernier cas illustre bien cette virulence et les faiblesses une fois que le pied a été mis dans la porte, qui seront analysées plus loin : cf article de la Tribune d’octobre 2014, en lien (+ commentaires)

« ... Les relations entre Ikea et l'agglomération de Caen débutent en 2008 sous un ciel sans nuage. Cette année-là, le géant suédois fait une demande d'implantation sur la commune de Fleury-sur-Orne, en périphérie sud de l'agglomération normande. Une demande acceptée par la CDAC, (Commission départementale de l'aménagement commercial) avec le soutien du maire de Caen. Mais en 2011, alors que le magasin vient juste d'ouvrir, Ikea dépose un projet d'agrandissement autour d'une grande galerie commerciale de 30.000 mètres carrés, composée d'un hypermarché de 6.000 mètres carrés, de 70 boutiques. Un projet qui contrevient à tous les engagements pris auparavant de ne pas concurrencer le commerce de centre-ville ». ( forme des "engagements" ?)

« Les élus soudainement opposés à Ikea.
Ce revirement soulève un tollé de la part des élus de l'agglomération caennaise mais ne perturbe pas un instant Ikea. La sympathie dont l'enseigne bénéficie, sa force de frappe et le nombre de ses clients lui donne une confiance qui peut friser l'arrogance. Car le directeur Europe du groupe, Richard Vathaire, n'en démord pas et évoque « un projet commercial global majeur pour l'attractivité de l'agglomération de Caen, qui ouvri
ra en 2014 ».
(Ikea sait donc souverainement ce qui est bon pour les agglomérations)

« En janvier 2012, dix jours avant la remise officielle du projet à la CDAC, l'ancien maire de Caen, Philippe Duron essaie de le convaincre de retirer son projet, et de participer à une concertation avec les commerçants de la région caennaise pour en élaborer un nouveau »
(en promenade dans le centre il doit avoir des contacts difficiles avec les commerçants)

« La CDAC accepte l'extension mais plusieurs recours sont déposés pour casser la décision. Après avoir rejeté la demande d'Ikea en 2012, la CNAC (Commission Nationale de l'Aménagement Commercial) vient de valider le projet présenté en deuxième instance. (acceptation par la CNAC en septembre 2014
(les apports des lois Alur et Pinel permettent-ils de mieux maîtriser ces extensions non désirées localement : voir plus loin)

« Un passage en force qui suscite indignation et incompréhension » (l’indignation sans doute mais il n'y a pas matière à incompréhension)
« En ce début de mois d'octobre, les élus et commerçants multiplient les communiqués incendiaires et les annonces des dépôts de recours en cascade, cette fois devant le juge administratif, contre cette autorisation accordée à Ikea. Marie-Jeanne Gobert, vice-présidente de la Région et conseillère municipale de Caen, Rodolphe Thomas, maire d'Hérouville et conseiller général, Gérard Leneveu, maire de Giberville, Xavier Le Coutour, conseiller municipal de Caen, ancien responsable de la commission d'urbanisme commercial de Caen Métropole, Éric Delaunay, président des Vitrines de Caen ou encore Henri Sacripanti, président de Coeur de Caen commerce... Tous se sont élevés d'une seule voix contre cette autorisation, qui porterait un coup fatal au centre-ville de Caen et, ce faisant à l'attractivité générale de l'agg
lomération. » ( voir plus loin)

« Seul le maire de Fleury, commune d'implantation d'Ikea, n'est évidemment pas de cet avis. Comment est-il possible aujourd'hui de passer outre le désaccord flagrant des acteurs principaux, du monde politique et économique ? Joël Bruneau, maire et président de l'agglomération caennaise, a fait part de son incompréhension et de son intention de déposer un recours auprès de la Cour Administrative d'Appel de Nantes. »
( cf article sur la révolte des maires des petites communes contre l'obligation d'urbanisme intercommunal)

Et aussi : « Vent de fronde à Arlon

"Si Ikea n'a peut-être pas définitivement gagné la partie à Caen, il doit également faire face à une fronde en Belgique. Ancienne place forte, Arlon vient de lui dire non.

Alors quand le magasin Ikea du coin, fort de son million annuel de visiteurs, annonce en mars avoir « décidé de s'agrandir », à la ville d'Arlon on ne se laisse pas impressionner. D'autant que, après avoir parlé de 5.000 mètres carrés supplémentaires, l'enseigne crée la surprise en déposant une demande de 10 000 mètres carrés pour accueillir des enseignes d'équipement de la maison mais aussi de sport et de puériculture.

Une demande qui, après avoir provoqué l'opposition immédiate des commerçants du centre-ville, vient d'être rejetée à l'unanimité par le « collège échevinal » arlonais. Pour les élus locaux belges, cette extension n'aurait « aucun impact positif sur le commerce de centre-ville ». Au contraire, elle constituerait « plutôt un frein à une fréquentation accrue du centre-ville. » Quant aux emplois annoncés, il s'agit, de l'avis du conseil municipal, d'un simple transfert de la main-d'œuvre d'un site à l'autre. »
(peut être faut-il créer l’échevinage en France pour pallier les faiblesses du § 3)

... Si les communes françaises et leurs élus semblent avoir plus de difficultés à faire entendre leurs voix (peut être à exprimer des exigences avant qu'il ne soit trop tard ?) , la dégradation de leurs relations avec le géant suédois risque bien de se transformer en tendance lourde en France. Et ce ne sera sans conséquence sur l'activité d'Ikea, qui a déjà vu son chiffre d'affaires baisser en France en 2013... »


Mais la surproduction de surfaces par extensions conduites par un acteur dominant peuvent aussi se faire "à froid" , comme dans l’exemple d’Auchan St Jean de la Ruelle, en lien

2. L’extension des surfaces commerciales due au grossissement d’une bulle financière


Cette cause de surproduction de surfaces commerciales est liée à des mécanismes purement financiers, comme décrit de manière synthétique dans l’article de la Tribune, en lien « Prolifération des zones commerciales : aux sources du mal ». Elle est distincte de la surproduction liée aux stratégies commerciales des acteurs dominants mais s’y ajoute et combine

Extraits :

« ... Si les constructions se poursuivent à ce rythme, d'ici 2020 "le parc de surfaces commerciales devrait présenter un surplus de 30 à 40 millions de m2", selon Procos.

... Alors que tous les acteurs ont conscience que le secteur repose sur une bulle, pourquoi la tendance ne s'inverse-t-elle pas ? Un élément de réponse est à chercher du côté des outils comptables dont disposent les Sociétés d'Investissement Immobiliers Cotées (SIIC), principaux constructeurs de centres commerciaux. Comme l'explique P. Madry (cf ci-après), depuis 2002 les SIIC ont la possibilité de "faire figurer la valeur de leurs murs commerciaux (...) à l'actif de leur compte de bilan", même si elles ne perçoivent aucun loyer et que "leurs locaux restent vides". Les promoteurs peuvent ainsi gonfler leur bilan et "garantir de nouveaux appels de fonds". Autrement dit, c'est la course en avant : chaque projet, même s'il n'est pas rentable, permet au promoteur de trouver les fonds pour financer le projet suivant. Une spirale infernale qui, si elle s'arrête, provoquera l'effondrement du marché. D'où le choix des SIIC d'entretenir activement la bulle ... »

3. La fuite en avant foncière des Collectivités et le manque de régulation des autorisations

L’article cité ci-dessus intègre ce sujet (extraits) :

« ... Frappées de plein fouet par les effets conjugués de la crise économique et de la baisse des aides de l'État, les collectivités n'ont plus les moyens de financer tous leurs investissements. L'arrivée d'une zone commerciale, synonyme de nouvelles rentrées fiscales, est donc souvent vue d'un bon œil. Sans compter les créations d'emplois qu'elle amène. Tant de bonnes raisons qui les incitent à soutenir leur prolifération : non seulement en injectant de façon surabondante du foncier pour attirer les promoteurs, mais aussi en leur accordant généreusement des autorisations d'implantation... Lorsqu'une collectivité refuse l'implantation d'une zone commerciale, le promoteur joue de la concurrence et se déplace de quelques kilomètres. C'est là le fond du problème : aucun développement cohérent de l'offre commerciale n'est possible si les collectivités ne se soumettent pas à un plan d'aménagement commercial raisonné et coercitif à l'échelon du département... »

Le « millefeuille » français est là encore au cœur des dysfonctionnements. Le jeu « perso » des petites communes périurbaines sur les grands investissements d’urbanisme commercial apparaît particulièrement inacceptable.

L’article se réfère aux travaux P Mudry, Directeur de l’Institut pour la Ville et le Commerce, dont l’article de 2011 « le Commerce est entré dans sa bulle », en lien, clarifie les mécanismes des 3 sources du dérapage pointées ci-avant : stratégie des distributeurs, mécanismes financiers et action des Collectivités locales qu’il qualifie de « fuite en avant opportuniste et expansionniste ». Il souligne qu’au contraire ce seraient à celles-ci de porter la régulation et appelle à un triple changement de pratiques :

  • « Favoriser la programmation d’opérations immobilières denses, intégrant une mixité de fonctions urbaines
  • Planifier leur commerce à partir des besoins objectifs (qu’ils soient actuels ou futurs) de leur territoire, les politiques de planification d’urbanisme commercial devraient élaborées et portées par des instances exerçant leur compétence à l’échelle la plus rapprochée des bassins de vie
  • Considérer les valeurs foncières comme une variable stratégique de la planification de l’urbanisme commercial, et non comme une variable d’ajustement opérationnel des projets d’immobilier commercial qui se présentent à elles. »

Sa conclusion est que « C’est en se saisissant au plus tôt ces enjeux que les collectivités pourront éviter l’éclatement de la bulle du commerce. » après avoir souligné que « cet éclatement expose les collectivités à un effondrement de la rente commerciale sur leur territoire et au développement d’un phénomène de vacance commerciale structurelle, aussi bien en leur coeur qu’à leur périphérie, donc à de nouveaux coûts sociaux (friches commerciales, pertes d’emplois, etc.) »


4. La législation de l’urbanisme commercial

Les précisions sur la législation et les apports des lois Alur et Pinel de 2014sont développés au § suivant.
Les analyses faites sur les causes des dérapages, les limites de la législation et ce qui pourrait y être changé pour améliorer la régulation.
Elles aboutissent à la conclusion que la solution n’est pas qu'elle donner aux élus plus de moyens de dire non dans les comités d’autorisation (cf demande de l'association des collectivités) mais de créer des dispositions pour que les décisions se prennent sans intervention de comités : sur la base de règles d’urbanisme de droit commun ... ce qui n’a rien de surprenant compte tenu de ce qui précède.

  1. CHANGEMENTS DANS LA LEGISLATION ET LES RECOURS
  1. La nouvelle législation et les limites de ses apports,

Les évolutions apportées par les lois Alur et Pinel sont bien décrites dans la présentation du site schmittavocats, en lien, qui précise en particulier les changements sur les recours, auquel le prochain § est dédié

En particulier :

« L’AEC (autorisation d‘exploitation commerciale) devra être compatible avec le DAAC Document d’Aménagement Artisanal et Commercial) , qui devra «prendre en considération» les critères d’examen des projets

Compte tenu de l’intégration des procédures d’autorisations, les permis de construire tenant lieu d’AEC devront également être compatibles avec le DAAC

Le permis de construire ne pourra être délivré qu’au visa d’un avis favorable de la CDAC. Il pourra naturellement être refusé pour des motifs propres à l’urbanisme (méconnaissance du PLU par exemple), nonobstant l’accord de la CDAC.

L’avis de la CDAC pourra faire l’objet d’un recours devant la CNAC (cf § suivant) . En cas d’avis défavorable de la CDAC, confirmé le cas échéant par la CNAC, la demande de permis de construire sera automatiquement rejetée.

L’article du Courrier des Maire en lien plus haut met en évidence, à travers la réponse gouvernementale aux alarmes du député concernant Perpignan, ce que recherchent les lois Alur et Pinel et en montre les limites dans son commentaire (extraits) :


"Carole Delga, secrétaire d’Etat au Commerce et à l’Artisanat, chargée de répondre à la demande du parlementaire, se voulant rassurante :

« Avec la loi Pinel, la composition des CDAC est modifiée. Cette nouvelle composition a deux conséquences positives. D’une part, les intercommunalités, jusqu’alors mal représentées en CDAC, auront désormais voix au chapitre. Cela devrait garantir une meilleure prise en compte des enjeux à l’échelon intercommunal et ainsi réduire la guerre larvée que se livrent les collectivités pour attirer les centres commerciaux sur leur territoire. D’autre part, seuls deux élus sont désormais directement concernés par le projet (notamment en matière d’emploi et de retombées fiscales) ce qui devrait renforcer l’impartialité des décisions des CDAC.

A cela s’ajoute d’autres changements : le DAC, supprimé par la loi Alur, est réintroduit (DAAC) avec la loi Pinel ; la CNAC peut désormais s’autosaisir sur les projets de plus de 20 000 m2 ; une procédure unique est mise en place pour la délivrance du permis de construire et l’autorisation commerciale. Enfin et surtout, de nouveaux critères liés à la protection du consommateur ont été introduits. Désormais, les projets déposés en CDAC devront contribuer à la revitalisation du tissu commercial et à la préservation des centres urbains, et garantir une proximité de l’offre par rapport aux lieux de vie. Une manière détournée de pallier à l’absence de critères économiques dans le processus décisionnel des CDAC.

Limites de l’apport des DAC / DAAC :

« Il s’agit, en théorie, d’un document indispensable pour organiser l’aménagement commercial d’un territoire : il permet en effet de délimiter les zones d’implantation des programmes commerciaux d’envergure, et donc d’éviter un développement anarchique des zones commerciales. Sauf qu’il est facultatif, et que jusqu’à maintenant, très peu d’intercommunalités en ont intégré un dans leur Scot. »

Mais

« il demeure facultatif et son contenu imprécis et flou sur le plan juridique. Sa prise en compte par les CDAC demeurera donc exceptionnelle, et donnera certainement lieu à de nombreux recours, comme c’est déjà le cas aujourd’hui. »

Limites de l’apport de la modification de composition des CDAC :

« ... les CDAC ne disposent de pas critères clairs pour refuser un projet, les élus locaux, majoritaires au sein des commissions, ont plutôt tendance à accepter très volontiers l’arrivée d’une zone commerciale dans leur commune »

« loin de stopper la multiplication des zones commerciales, on peut craindre qu’elle (la modification de composition des CDAC) n’accélère davantage le phénomène. Les marchandages et autres petits arrangements entre amis (ou ennemis) qui ont déjà cours dans les coulisses des CDAC risquent de se poursuivre et même de s’intensifier avec l’augmentation du nombre de parties prenantes.

Nombre d’élus continueront à voter non pas en fonction du projet en tant que tel mais en fonction des contreparties promises. C’est le fameux mécanisme du « tu me donnes ton vote, et je te donnerai le mien lorsque tu en auras besoin ».

Conclusion du commentaire :

« La loi Pinel aurait pu être la grande réforme de l’urbanisme commercial, tant attendue depuis l’échec de la proposition de loi Ollier-Piron (en 2010) . Elle ne l’est pas, même si elle trouve ses sources dans cet ancien projet de loi.

Présenté à l’Assemblée nationale en 2010 par Michel Piron et Patrick Ollier, ce texte visait à « concilier l’inconciliable, à savoir le souci d’encourager le développement commercial de notre pays (…) et la volonté de mettre un terme à notre incapacité collective à penser l’insertion cohérente du commerce dans nos territoires », pour reprendre les propos de Michel Braye, rapporteur du texte au Sénat.

Concrètement, il s’agissait de supprimer les CDAC et de les remplacer par un système d’autorisation basé sur les règles d’implantation fixées par le DAC. Un moyen de donner des règles claires à l’ensemble des acteurs de l’aménagement commercial, et de garantir une régulation stricte des zones commerciales en fonction de critères objectifs connus de l’ensemble des citoyens. Le tout devait être supervisé par des commissions régionales d’aménagement commercial (Crac), qui intervenaient seulement en cas de conflit. Le passage de l’échelon départemental au régional aurait alors permis de garantir une vraie cohérence dans le maillage commercial des territoires.

Ce projet a été bloqué au Parlement. Depuis, de nombreux élus et experts de l’aménagement commercial espèrent le voir revenir dans les débats. La loi Pinel s’en inspire en partie. Mais en partie seulement. De fait, en maintenant l’existence des CDAC et en ne rendant pas les DAC prescriptifs, la nouvelle législation continuera à entretenir le développement anarchique des zones commerciales périphériques. Reste à attendre la prochaine réforme de l’urbanisme commercial… »

Les lois Alur et Pinel, c’était déjà évident lors des discussions sur leurs dispositions laissent le « ver » dans le fruit (cf article creo antérieur en lien dans l’introduction), et n’apportent que des ajustements sur les dispositions antérieures, ne faisant que prolonger l’activité des machines à dire oui.

Les élus sont collectivement malvenus de s’en plaindre dans la mesure ils sont à l
’origine du blocage en 2010 d'un dispositif qui apportait la transparence sur les critères et mécanismes à l’opposé de l’entre soi et du donnant donnant.

Cette critique inclut les élus des intercommunalités car, outre qu’ils se confondent avec ceux des communes, la faible mise en place de DAC et le flou de ceux qui existent, montrent leur incapacité et/ou faible empressement à expliciter des règles rigoureuses locales pour servir de base aux décisions d’implantations.

2.Procédures prévues dans la loi Pinel / Constat de régression des possibilités d'intervention des associations d'habitants / environnementales dans les décisions sur l'urbanisme commercial (qui respectent la nécessaire condition d'intérêt à agir pour éviter les recours abusifs voire mafieux)

Comme évoqué la présentation du site schmittavocats mise en lien précise les procédures prévues (extraits) :

« Jusqu’à présent, la création d’un équipement commercial pouvait donner lieu à deux contentieux distincts : l’un contre l’AEC (autorisation d'exploitation commerciale) par la CDAC (recours administratif devant la CNAC, puis recours contentieux contre la décision de la CNAC devant la cour administrative d’appel puis le Conseil d’Etat) et l’autre contre le permis de construire.

Les décisions des CDAC et de la CNAC étant désormais ramenées au rang d’avis conformes préalables à la délivrance du permis de construire, elles ne pourront plus faire l’objet de recours juridictionnels.

Seul le permis pourra être déféré devant le juge administratif. »
La condition pour le faire étant : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de Construire que si la construction est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et
de l’habitation. »)

« L’avis rendu par la CDAC, tout comme celui rendu par la CNAC, ne pourra faire l’objet d’aucun recours contentieux devant le juge administratif. Il ne pourra être contesté, de façon indirecte, qu’à l’occasion d’un recours exercé contre le permis de construire.

« La CNAC pourra être saisie d’un recours contre l’avis ou la décision de la CDAC dans un délai d’un mois par le pétitionnaire, le préfet, tout membre de la CDAC ainsi que tout professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour chaque projet, est susceptible d’être affectée par le projet ou toute association les représentant ».
(pour tous, excepté le maire de la commune d’implantation et le préfet, cette saisine est un recours préalable à un recours contre le permis de construire devant le ju
ge administratif).


Les personnes non habilitées à saisir la CNAC (associations de consommateur, associations à objet urbanistique…) ne pourront pas contester le permis de construire en tant qu’il tient lieu d’AEC.

Lorsque le projet ne sera pas soumis à permis de construire, la saisine de la CNAC constituera un préalable obligatoire à un recours contentieux contre l’AEC devant la cour administrative d’appel puis devant le Conseil d’Etat.

La CNAC pourra s’autosaisir de tout avis (lorsque le projet nécessite un permis de construire) ou (sinon) décision d’AEC rendu(e) par la CDAC portant sur un projet dont la surface de vente atteint 20.000 m².

La CNAC devra se prononcer en fonction des mêmes critères que ceux qu’il appartient à la CDAC de prendre en considération lorsqu’elle statue.

Lorsque la CNAC sera saisie d’un avis défavorable de la CDAC (par le pétitionnaire), deux situations pourront se présenter.

Si la CNAC donne à son tour un avis défavorable, le permis de construire ne pourra pas être délivré. Une décision de refus de permis sera rendue, qui pourra être attaquée devant le juge administratif.

Si la CNAC donne un avis favorable, son avis se substituera à celui de la CDAC et le permis de construire pourra être délivré, sous réserve de la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme.

Lorsque la CNAC sera saisie d’un avis favorable de la CDAC (par un concurrent par exemple), deux situations pourront là encore se présenter.

Si la CNAC confirme l’avis favorable, le permis de construire pourra être délivré, sous réserve de la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme.

Si la CNAC donne un avis défavorable, son avis se substituera à celui de la CDAC et le permis de construire ne pourra pas être délivré.

Tout comme l’avis de la CDAC, l’avis de la CNAC ne pourra faire l’objet d’aucun recours contentieux devant le juge administratif. Il ne pourra être contesté, de façon indirecte, qu’à l’occasion d’un recours contre le permis de construire (comme l'avis de la CDAC)

Lorsque la réalisation de l’opération ne nécessitera pas de permis de construire, la CNAC ne rendra pas un avis mais une décision qui pourra faire l’objet d’un recours contentieux devant le juge administratif (cour administrative d’appel puis Conseil d’Etat).

Les recours des parties prenantes et les (associations de) commerçants impactés, qui sont obligés en premier lieu de saisir la CNAC, ne pourront contester devant le juge administratif que la décision d’Autorisation d’Exploitation Commerciale :

« Les personnes soumises à la saisine obligatoire de la CNAC (le pétitionnaire, le préfet, les membres de la CDAC, les professionnels concurrents ou les associations les représentant) ne pourront contester le permis de construire devant le juge administratif qu’en tant qu’il tient lieu d’AEC. Ils ne pourront donc contester, et de façon indirecte, que l’avis de la CDAC ou de la CNAC et ne pourront soulever que des moyens dirigés contre l’AEC relevant de la méconnaissance du droit de l’aménagement commercial issu du code de commerce. Ils seront irrecevables à soulever des moyens relatifs à la régularité du permis en tant qu’il vaut autorisation de construire

Les autres requérants (sous conditions de « l’intérêt à agir »), c’est-à-dire ceux qui ne sont pas tenus de saisir la CNAC, ne pourront eux contester que le permis de construire en tant qu’autorisation à construire : ils ne pourront contester le permis de construire valant AEC devant le juge administratif qu’en tant qu’il vaut autorisation de construire. Ils seront irrecevables à soulever des moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il tient lieu d’AEC

Le commentaire qui est fait de ce dispositif sur le site est édifiant :

"Issue d’un amendement adopté par la commission mixte paritaire le 21 mai 2014 en fin de processus d’examen du projet de loi Pinel, cette disposition restreint sensiblement l’intérêt à agir des tiers."

(ce qui confirme, mais est-ce encore nécessaire, que les élus, qui se lamentant par ailleurs sur les ravages de la machine à dire oui, ont pour objectif législatif constant de limiter les moyens de la freiner)


« Depuis la LME, les personnes qui souhaitaient contester l’AEC (pétitionnaire, préfet, membre de la CDAC et tiers disposant d’un intérêt à agir) devaient saisir la CNAC puis le cas échéant le juge administratif . Parmi elles, pouvaient figurer certains tiers, dont des associations de consommateurs, voire des consommateurs eux-mêmes, les propriétaires de locaux de commerces ou des associations à objet urbanistique.

En revanche, la qualité de riverain ne donnait pas qualité pour agir contre une AEC. Or, aux termes des dispositions du nouvel article L. 600-1-4 du code de l’urbanisme, dès lors que la réforme supprime tout contentieux spécifique direct dirigé contre l’AEC, seules les personnes soumises à l’obligation de saisine préalable de la CNAC pourront contester l’avis de la CDAC et/ou de la CNAC à l’occasion d’un recours dirigé contre le permis de construire.

Quant aux tiers qui pouvaient jusqu’à présent contester directement l’AEC devant la CNAC puis le Conseil d’Etat, ils sont désormais totalement exclus du contentieux de l’AEC : ils ne figurent pas au nombre de ceux qui peuvent saisir la CNAC, ils seront irrecevables à soulever des moyens relatifs à la régularité de ce permis en tant qu’il tient lieu d’AEC et ne pourront contester le permis de construire valant AEC devant le juge administratif qu’en tant qu’il vaut autorisation de construire.

Dès lors, quels moyens les tiers pourront- ils soulever à l’occasion d’un recours contre le permis de construire ? En premier lieu, ils seront irrecevables à soulever des moyens tirés de la méconnaissance des règles fixées par le code de commerce (critères d’examen des projets notamment). En second lieu, le juge administratif devra déterminer si les tiers sont recevables à soulever le moyen tiré de l’incompatibilité du permis de construire tenant lieu d’AEC avec le DOO et/ou le DAAC.
Lorsque l’opération soumise à AEC ne nécessitera pas de permis de construire, les tiers pourront contester la décision de la CNAC devant le juge administratif (cour administrative d’appel puis Conseil d’Etat) dans des conditions d’intérêt à agir bien plus ouvertes, identiques à celles en vigueur avant la réforme."

Observation : ces éléments semblent conduire à la conclusion que l’usine à gaz résultant de l’objectif de simplification des procédures dans l’urbanisme commercial, aboutit à empêcher des recours d’associations orientées vers la défense de l’environnement, ce qui serait absurde, en particulier pour celles faisant l’objet d’un agrément de l’autorité administrative dans ce domaine : cf article antérieur

Si cela se confirmait ce serait une des composante du fiasco qui se dessine (cf la prolongation de la source du dérapage que sont les comités départementaux agissant dans le flou et l'opaque + ce qui suit au §3) : compte tenu de l’impact urbain majeur des grands sites commerciaux, celui d’avoir eu pour cette nouvelle loi l’objectif d’accroître la dimension « développement durable » dans ces projets et qu’elle aboutisse à en détériorer un des piliers : l’implication des habitants dans les choix qui influent sur leur environnement.

3.Retards d’entrée en vigueur de la loi Pinel, imprécisions sur la période transitoire et instabilité juridique de décisions prises ces derniers mois


L’article LSA en lien fait le point sur la mise en œuvre des lois Alur et Pinel et évoque les problèmes que cela pose sur des décisions prises et les recours qui peuvent en résulter

Extraits :

« ... c’est finalement la loi ACTPE, autrement baptisée loi Pinel, du 18 juin 2014, qui marquera l’entrée dans le « nouveau régime » intégrant l’autorisation d’exploitation commerciale et l’autorisation de construire

... Désormais, le permis de construire délivré sur avis favorable de la commission d’aménagement commercial devrait vraisemblablement reprendre l’intégralité des engagements pris par le pétitionnaire dans le cadre de son dossier de demande d’autorisation d’exploiter (mise en œuvre de démarches favorisant l’animation de la vie urbaine (ou rurale), le développement durable ou la qualité architecturale du projet) : le contrôle n’en sera que plus aisé.

... Mais sous l’affichage de la fusion des autorisations d’exploiter et de construire, il n’en reste pas moins que la dualité de régime demeure : ce sont bien deux dossiers distincts, instruits par deux autorités administratives distinctes, contestables selon deux mécanismes distincts, qui subsistent. »

« La loi Pinel devait en effet entrer en vigueur le 19 décembre 2014 ... ce n’est que le 14 février 2015 que le décret d’application est effectivement paru, ce n’est que le 20 mars soit plus de trois mois plus tard, que les nouveaux membres de la CNAC ont été désignés, les nouveaux arrêtés sur le contenu de la demande d’autorisation d’exploiter ne sont en revanche toujours pas parus…

... cela n’a pas empêché la CNAC de tenir audition et de se prononcer sur les dossiers qui lui étaient soumis, le tout dans son ancienne composition (8 membres au lieu de 12), et ce jusqu’à la désignation de ses nouveaux membres, le 20 mars : nul doute que les décisions ainsi rendues sont très fragiles juridiquement

... le régime transitoire prévu par l’article 4 du décret est d’une confusion confondante, s’abstenant de surcroît de régler le sort des autorisations d’exploitation commerciales en vigueur mais pour lesquelles aucune demande de permis de construire n’a été déposée avant le 14 février 2015 : à la lecture du texte, ces autorisations sont aujourd’hui sans portée, et contraignent le pétitionnaire à reprendre le processus ab initio, en déposant une demande de permis de construire comportant un dossier de demande d’autorisation d’exploitation commerc
iale, de nouveau soumis aux commissions compétente. »



Un article du blog du droit de l’urbanisme et de l’aménagement, en lien, apporte des précisions complémentaires, en particulier sur les recours :

Extraits :

« Dès 2008, il avait été annoncé que le contrôle des implantations commerciales devrait, à terme, être exercé uniquement par les maires, à l’occasion de la délivrance des permis de construire, sur la base des documents de planification commerciale. Ce basculement vers l’urbanisme vient d’être opéré par la loi Pinel, à la réserve près que les commissions départementales et nationale d’aménagement commercial (CDAC/CNAC) conservent largement leur compétence pour examiner les implantations commerciales.

... le permis de construire ne peut être délivré que si la CDAC, ou la CNAC, ont émis un avis favorable. De sorte que ces commissions restent finalement compétentes pour se prononcer sur les implantations commerciales. Étant précisé qu’elles peuvent encore délivrer des autorisations pour les projets ne nécessitant pas de permis de construire.

... la procédure prévue pour la formulation de cet avis est pratiquement identique à celle suivie sous l’ancienne législation de l’aménagement commercial, puisque cet avis doit être publié et qu’il peut faire l’objet d’un recours préalable auprès de la CNAC, laquelle peut toujours substituer son appréciation à celle des CDAC.

La réforme conduit donc à une superposition des deux procédures de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale, avec les conséquences que cela induit, comme le nouveau régime des recours contentieux ou le principe d’incessibilité des permis de construire.

La réforme porte également sur la modification de la composition des CDAC/CNAC et de l’étendue de la compétence de la CNAC.

Les hésitations du législateur sur le rôle à donner aux élus locaux pour l’examen des projets d’implantation commerciale se retrouvent dans les dispositions de la loi Pinel.

En effet, d’un coté, la participation des collectivités territoriales se trouve renforcée dans les commissions départementales, avec la désignation de deux élus supplémentaires en plus d’une nouvelle personnalité qualifiée, et à la commission nationale, avec la désignation de quatre représentants des territoires, à parité avec les quatre hauts fonctionnaires et magistrats et avec les quatre personnalités qualifiées.

Mais, dans le même temps, la CNAC se trouve dotée d’une faculté de s’autosaisir des projets examinés par les CDAC et présentant une surface de vente de plus de 20 000 m². Et ce, afin de soumettre les projets d’envergure à un examen éloigné de supposées pressions locales.

Ces mesures expriment donc assez clairement les doutes qui existent actuellement sur la capacité des maires et des élus à apprécier objectivement les projets commerciaux et à statuer sereinement au regard des seules considérations d’aménagement du territoire et de développement durable.

L’article 60 de la loi Pinel prévoyait que le nouveau régime d’autorisation entrerait en vigueur à la date fixée par le décret d’application à intervenir, et au plus tard six mois à compter de la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014.

Finalement, ce décret d’application n’est pas intervenu avant cette date limite mais après, puisqu’il a été signé le 12 février 2015 et publié le 14 février suivant.

De sorte que pendant plus d’un mois et demi, la loi est devenue applicable, sans que les commissions d’aménagement commercial n’en tirent vraiment les conséquences, faute de connaître les dispositions transitoires prévues par le décret d’application attendu.

Le décret Pinel du 12 février 2015 contient des dispositions relativement succinctes concernant les demandes d’autorisation ou de permis de construire déjà en cours d’instruction à la date de sa publication.

Depuis le 15 février 2015, le porteur du projet doit nécessairement déposer une demande de permis de construire contenant un dossier permettant de saisir pour avis la CDAC compétente.

Pour les dossiers de demande d’autorisation enregistrés par les CDAC avant le 15 février 2015, ils pourront faire l’objet d’une décision de ces commissions, comme s’il s’agissait de projets ne nécessitant pas de permis de construire. En effet, le décret prévoit explicitement que l’autorisation ainsi obtenue en CDAC ou en CNAC vaudra avis favorable permettant la délivrance d’un permis de construire.

Les porteurs de projet doivent, cependant, compléter leurs dossiers de demande pour fournir aux commissions l’ensemble des informations leur permettant de se prononcer sur les nouveaux critères de la loi et un allongement des délais a été aménagé à ce titre par le décret.

... Les nouvelles règles encadrant le régime du recours contentieux des permis de construire prévues par cette loi confirment totalement ce maintien d’un double contrôle.

En effet, l’article L. 600-1-4 du Code de l’urbanisme détaille maintenant les deux catégories de recours dont ces permis peuvent faire l’objet, dans le délai du recours contentieux. Par une reprise pure et simple de la distinction bien connue entre l’intérêt à agir en matière d’urbanisme et celui reconnu aux commerçants contre les autorisations d’exploitation commerciale, le législateur a prévu que le même permis de construire portant sur un bâtiment commercial pourra désormais être contesté juridiquement, à la fois par les commerçants concurrents et par les tiers voisins lésés par la construction.

Mais, chacun de ces requérants ne pourra présenter à la juridiction administrative, à savoir à la cour administrative d’appel compétente géographiquement, que des conclusions tendant à l’annulation du permis en tant qu’il vaut soit autorisation d’exploitation commerciale, soit autorisation d’urbanisme, en fonction de son intérêt à agir. On imagine qu’en pratique, ce dispositif risque de donner lieu à d’abondantes discussions sur la portée exacte des moyens invoqués.

Loi Macron:

... Le texte adopté le 19 février dernier, selon la procédure de l’article 49-3 de la Constitution, comporte finalement peu de mesures déterminantes concernant l’urbanisme commercial.

L’article 10 porte sur la possibilité pour le ministre de l’Économie ou le préfet du département, voire de la région Ile-de-France, de consulter l’Autorité de la concurrence sur les projets de documents de planification commerciale...

De plus en débat actuellement la possibilité de cette consultation sur des projets lorsque le demandeur représente plus de 50% dans la zone de chalandise

V. DEMANTELEMENT DES IMPLANTATIONS ET FRICHES COMMERCIALES

  1. Obligations sur le démantèlement

« Le propriétaire du site d’implantation bénéficiant de l’AEC est désormais responsable de l’organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d’assiette s’il est mis fin à l’exploitation et qu’aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de 3 ans. En cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, ce délai ne courra qu’à compter du jour où le propriétaire aura recouvré la pleine et entière disposition des locaux
Un décret en Conseil d’Etat déterminera les prescriptions générales régissant les opérations de démantèlement et de remise en état ainsi que les conditions de constatation par le préfet de la carence du ou des propriétaires. »
Restent les cas de faillites que la situation actuelle et la perspective de krach ne doivent pas faire oublier ... par le contribuable local.

2. Taxation locale des friches commerciales

Cette taxe sur les locaux qui ne sont plus affectés à une activité entrant dans le champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE), qui peut être décidée par les communes ou collectivités, selon leurs attributions, a été créée en 2006 et a été renforcée comme suit en 2012 :

Elle s’applique à ceux qui sont restés inoccupés depuis au moins 2 ans (au lieu de 5 auparavant), on taux, passant à 10 % la première année d’imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième (respectivement 5, 10 et 15 % auparavant).

La description du dispositif est en lien

La mise en place de cette taxe apparaît avoir un double intérêt pour les habitants /contribuables locaux : d’une part inciter les propriétaires à ne pas laisser durer des friches dans le paysage urbain et d’autre part venir en déduction des coûts que les friches génèrent pour la collectivité...

Exemple de situation durant depuis plus de 7 ans, en lien

VI. CONCLUSION

Il ressort que les grands acteurs de la distribution ont un intérêt stratégique à la poursuite à l’augmentation de leurs surfaces pour accroître leurs revenus et leur domination, que acteurs de la finance sont pris dans un système de bulle et que les collectivité sont, jusqu'au moment où il faut compter les pots cassés, dans une logique de fuite en avant.

Ils ont toujours en 2015 et encore pour des années, sauf krach dans l'intervalle, les outils pour alimenter cet emballement : foncier abondant en périphérie urbaine (il suffit d’étaler les entrées de villes : cf Ikea à Orléans sud, par exemple) et réglementation donnant le pouvoir à des comités d’autorisations qu’ils dominent.

Les « améliorations » législatives de 2014 encore «améliorées » en dernière étape en commission législative paritaire ont conduit à restreindre et compliquer les possibilités de recours de la société civile (associations d'habitants / sur l'environnement ...) contre la surproduction cumulative de surfaces commerciales en périphérie des villes, en contradiction formelle avec les objectifs de développement durable et les discours sur la ville compacte.

S'il se confirmait l'exclusion des associations environnementales du dispositif de recours, les citoyens en désaccord avec l’extension des commerces sur des mers de béton sans en être les riverains directs pourront, grâce à ce nouveau dispositif, assister aux/les efforts de recours des commerçants de la zone de chalandise futurs impactés ... et aux avatars des autorisations données depuis quelques mois dans un flou juridique propice aux contestations.

Ils pourront par contre demander à leurs élus la mise en place de la taxe locale des entreprises sur les friches commerciales, appelées à se multiplier ... et leur rappeler lorsqu’ils les entendront s’alarmer (trop tard) des conséquences (comme dans les exemples cités de Caen, Metz, Perpignan ...) de bien vérifier ce qu’ils ont fait, ou pas, précédemment, tant localement et que dans le blocage de dispositions nationales permettant de faire entrer l’urbanisme commercial dans le droit commun pour éviter ies machines à dire oui et permettre des recours d'associations de citoyens reconnues.

De la même manière n’est pas de mise le lamento sur la suppression en 2008 du critère d’impact économique dans les décisions des commissions ... vu ce qui en a été fait pendant les dizaines d’années qui ont précédé.

Enfin est évidemment en cause l’organisation des pouvoirs sur le territoire, la multiplicité de petites communes « souveraines » en matière d’urbanisme, dont a vu ici les conséquences, et le « millefeuille », qui permet aux mêmes élus à un moment de se parer des vertus d'une visioncommunautaire et à un autre de « jouer communal »

Et pour finir une pensée pour le contribuable local : il doit se préparer à contribuer ... à éponger les conséquences du krach annoncé dans l’immobilier commercial.

Manque de prise en compte de l'expérience des conséquences de freinages tardifs et/ou insuffisants

Manque de prise en compte de l'expérience des conséquences de freinages tardifs et/ou insuffisants

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